31 de out de 2011

Por lei, uso de botijões de gás é proibido em apartamentos no RJ

O uso de botijões de gás em apartamentos é proibido no Rio de Janeiro desde 1976, segundo legislação estadual. Testemunhas afirmaram ter sentido cheiro de gás pouco antes da explosão de uma lanchonete nesta quinta-feira (13) no Centro da capital, que deixou três mortos e 17 feridos.

Não há legislação nacional sobre o uso de botijões de gás, somente normas técnicas. Alguns municípios e estados possuem legislações específicas sobre o tema.

No Rio de Janeiro, o estabelecimento onde houve a explosão, segundo o Corpo de Bombeiros, não tinha permissão para usar gás, mas que três cilindros foram encontrados no local. Segundo o delegado responsável pela investigação da explosão, Antônio Ferreira Bomfin Filho, da 5ª DP (Mem de Sá), os depoimentos de 12 testemunhas apontam para a existência de vazamento de gás.

A lanchonete Filé Carioca funcionava em um prédio de onze andares. Com o impacto da explosão, oito andares foram atingidos. O estabelecimento fica na Praça Tiradentes, na Rua da Carioca.

O perigo mora ao lado
Fabiano Martins, 34, mora em um prédio de doze andares a 15 minutos do local do acidente. Ele afirma que descobriu, há cerca de três meses, que dois vizinhos possuem botijões de gás no último andar, depois de ter visto um caminhão parado para efetuar a troca dos cilindros. O prédio é abastecido por gás natural canalizado.
mais sobre a explosão no RJ

“Eles [vizinhos] alegam não ter dinheiro, o que é um absurdo. Duvido. Já senti o cheiro, a gente confundia com cheiro de podre. Moro há dois anos e meio de aluguel nesse apartamento. Um belo dia, descubro isso. Não quero perturbar, mas quero salvar nossa vida”, diz ele, que mora com a mulher e o bebê de 10 meses no penúltimo andar.
O morador afirma ter procurado os Bombeiros, a (Companhia Estadual de Gás) CEG e a Defesa Civil, mas que nada foi feito. “Lembro que uma das instruções passadas pelo bombeiro foi para entrarmos em contato sempre que sentíssemos cheiro de gás. Quase todas as vezes que sentimos, chamamos. Eles iam até o prédio, olhavam tudo, e saíam. Solução? Nenhuma.”

Fabiano afirma também que, depois do acidente, pensou em deixar um bilhete educado na porta dos vizinhos perguntando se eles viram o que uma explosão pode causar. “É, porque não adianta denunciar não, a gente fez uma denúncia e ninguém fez nada. 'Estão providenciando', diz a síndica. A solução para mim imediata é retirar. Às vezes até esqueço. Aí me lembrei. Eu quero que tire, para eliminar o risco de acidente”, finaliza.

Falta de gás canalizado
José Rodrigues de Figueiredo, de 72 anos, é síndico de um prédio de 58 anos, com 36 apartamentos distribuídos em 12 andares em Lourdes, na Região Centro-Sul de Belo Horizonte. À frente da administração há cinco anos, Figueiredo diz que o prédio não tem gás canalizado, e que é contra este projeto.

“Quando ocorrem determinadas situações, como essa que ocorreu no Rio de Janeiro, começam as discussões. Não posso falar pelos moradores, mas falo por mim. Acho que o risco de cada um manter seu próprio botijão é menor do que manter vários botijões juntos. Eu acho que isso tem de ser repensado, talvez colocar garrafas menores, e cada um mantém o seu”, disse.

Ainda segundo Figueiredo, "a explosão de um botijão de 13 quilos [usado em casas] é diferente da explosão de uma garrafa daquele tamanho, a destruição desta é maior”. E completou que é “favorável ao uso de botijão de menor porte, cada um com sua responsabilidade. Estamos cansados de ver explosões com botijão de 13 kg sem grande impacto”.

O síndico diz que ainda não existe no prédio nenhum projeto de instalação de gás canalizado.

Em Minas Gerais, não há uma lei específica sobre a obrigatoriedade do uso de gás canalizados em edifícios residenciais, segundo o presidente da Comissão de Direito da Construção da Ordem dos Advogados do Brasil no estado (OAB-MG), Francisco Maia Neto. De acordo com o especialista, em Minas Gerais, a instalação de sistemas de gás canalizado em prédios já construídos ou em construção deve obedecer à Norma Brasileira (NBR) 15526. O artigo regulamenta de que forma deve ser feita essa instalação e o material a ser usado.

Ainda segundo Neto, cada condomínio deve estabelecer em sua convenção as regras para o uso do gás. A maior parte dos edifícios com gás canalizado proíbe o uso de botijões individuais dentro dos apartamentos, de acordo com o presidente do Sindicato dos Condomínios de Belo Horizonte e Região Metropolitana, Carlos Eduardo Alves de Queiroz. A fiscalização é feita pelo Corpo de Bombeiros, segundo Queiroz.

O que diz a lei
Não há legislação nacional sobre o uso de botijões de gás, mas sim, normas técnicas para regular as instalações, válvulas e mecanismos de segurança. Alguns municípios e estados possuem legislações específicas sobre o local dos botijões.

O Decreto nº 897, de 21 de setembro de 1976, que dispõe sobre segurança contra incêndio e pânico no estado do Rio de Janeiro, proíbe a utilização de botijões de gás em prédios residenciais com mais de cinco apartamentos e comerciais em geral, a não ser no térreo ou do lado de fora da edificação. Nos prédios em que há gás canalizado, botijões ou cilindros são vetados.

O comandante do Corpo de Bombeiros e secretário estadual de Defesa Civil, coronel Sérgio Simões, informou nesta quinta que a fiscalização nesses casos é feita através denúncias. Ele acredita que a causa mais provável da explosão tenha sido um vazamento de gás em cilindros. A Companhia Distribuidora de Gás do Rio (CEG) informou, por meio de nota, que "desde 1961 não fornece gás canalizado para o prédio". Funcionários da lanchonete relataram ter percebido o cheiro do vazamento antes do acidente.

Em São Paulo, a lei surgiu em 1987. Uma das justificativas foi a de que, em razão da “falta de conscientização da população, vem constantemente ocorrendo, em número elevado, incêndios e vazamentos de gás liquefeito de petróleo (GPL) no interior das edificações, em muitas vezes com consequências graves”.

Desde então, não é permitida a utilização de gás em botijões ou cilindros nas edificações que disponham de instalação interna de gás canalizado, assim como também é proibido botijões e cilindros nos apartamentos. Onde não há abastecimento da rua, deve haver uma área externa para os cilindros. O Decreto nº 24.714 previu um prazo de três anos para que todos se adequassem à regulamentação.

Segurança
As casas ou estabelecimentos comerciais que utilizam os botijões devem deixá-los sempre em locais ventilados para dispersar a substância em caso de vazamento, segundo a Liquigás Distribuidora S.A., adquirida pela Petrobras em 2004.

Os botijões precisam estar pelo menos a 1,5 metros de distância de tomadas e instalações elétricas e, de preferência, do lado de fora da cozinha. Não é recomendável deixar os cilindros em compartimentos fechados, como armários, gabinetes e porões.

A companhia recomenda também que os consumidores recusem botijões sem lacre de segurança na hora da compra e verifiquem se o cilindro contém as instruções para manuseio do produto.
(*Colaboraram Carolina Iskandarian, do G1 SP e Cíntia Paes, do G1 MG)
fonte:G1

30 de out de 2011

Viver em condomínio: que tipo de despesa é do inquilino e do locador?

Ao chegar a um apartamento alugado, o inquilino sabe que tem algumas responsabilidades, como manter o imóvel bem cuidado, pagar as despesas de aluguel, água e luz, enquanto o proprietário também tem suas obrigações, como fazer com que o inquilino encontre o imóvel em boas condições, quando alugá-lo.
O pagamento da taxa de condomínio é acordada entre as partes durante o trâmite de locação, por isso, é comum acontecer desentendimentos entre locador e locatário, quando surgem despesas extras. Mas a Lei do Inquilinato determina ao locador o pagamento das despesas extraordinárias e ao locatário, as despesas ordinárias. Logo abaixo, a Proteste - Associação de Consumidores orienta quais são essas despesas*.
Inquilino
Quem aluga um imóvel, neste caso em um condomínio, precisa saber que é de responsabilidade do locatário o pagamento dos salários, encargos, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio. Também deve arcar com o consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum.
Também cabem ao inquilino os gastos com limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum.
A manutenção e conservação das instalações e dos equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum, também são responsabilidades do locatário.
O inquilino também é responsável pela manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer, dos elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas.
O locatário também deve ajudar nas despesas de pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum, além dos rateios de saldo devedor, a não ser que sejam referentes a período anterior ao inícios da locação.
Por fim, o inquilino também fica responsável pela reposição do fundo de reserva, total ou parcial, utilizado para custeio ou complementação das despesas já citadas, ficando isento caso as despesas tenham ocorrido antes da locação.
Proprietário
O locador, por sua vez, é responsável por despesas com obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel, além dos gastos com pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas.
As obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício e as indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas antes da locação também são de responsabilidade do proprietário.
Também deve ser arcada pelo locador a instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer, além das despesas de decoração e paisagismo nas partes de usos comum.
Por fim, o proprietário também é responsável pela constituição do fundo de reserva.
*Revista Dinheiro & Direitos, edição de agosto
fonte:uol

Elegeram-me síndico, e agora?

O desenvolvimento crescente da construção civil em todo o país e, em especial, nas grandes metrópoles, faz surgir cada vez mais novos condomínios. A eles se juntam outro sem-número de edifícios já existentes em um segmento que se estima, somente na região metropolitana de São Paulo, movimente uma cifra mensal acima de um milhão de reais. O dado mostra o tamanho do setor e a necessidade de, tal qual uma empresa, entidade ou Organização Não Governamental (ONG), contar com um gestor, uma pessoa responsável pelo comando.
No caso de condomínios, essa atribuição cabe ao síndico que, via de regra, será eleito dentre e pelos moradores daquela comunidade. Nesse caso, é interessante observar que os participantes da eleição geralmente possuem dois perfis predominantes, porém distintos: o morador antigo, já síndico, candidato à reeleição, se a convenção assim permitir; e o morador recém-mudado para o condomínio.
Ambos surgem com muitas possibilidades de serem eleitos na assembleia. O primeiro porque ainda não finalizou os objetivos a que se propôs na sua eleição um ou dois anos antes. O segundo, porque com visão renovadora tem grande acolhida nas edificações mais antigas.
Embora pareçam situações antagônicas, elas possuem uma similaridade que se baseia na expectativa de seus vizinhos e na ausência de participação dos moradores. Ausência essa explicada pelo fato de que, uma vez satisfeitos, se afastam com o argumento de que “não se deve alterar o quadro atual”. Já se insatisfeitos, a ausência de opções conhecidas dentre os moradores antigos, faz recair a escolha sobre o novo. Mesmo que sem clara definição de seus planos, baseados na visão que “trata-se também de um vizinho”.
Identificadas as situações, a pergunta que se faz é: onde deve se amparar a gestão? Claramente, na organização administrativa do condomínio. Essa atribuição deve ficar por conta de empresas especializadas, que por sua expertise assessoram e orientam os síndicos em sua gestão frente ao desafio assumido. Ignorar a gama de controles e itens que envolvem a responsabilidade do cargo assumido é colher, em um breve futuro, as fragilidades legais e morais que a vida comunitária oferece.
O dia a dia da vida em condomínio não fica restrito à busca de respostas legais para as situações que se apresentam. Tampouco a análise e acompanhamento das finanças sejam suficientes para garantir a boa gestão condominial, embora tais tarefas sejam de fundamental importância. É necessário mais do que isso.
É preciso conhecer a totalidade dos componentes físicos da edificação, bem como a expectativa de seus moradores no que diz respeito à vida condominial. É necessário desenhar a identidade social e financeira daquela comunidade e, feito isso, traçar um plano de ação para executá-la. Aqui, de novo, contar com a experiência e as informações que uma administradora possui pela vivência em casos similares para realizar os procedimentos.
A partir de então, é fazer o que tiver que ser feito. Apresentar e aprovar em assembleia o plano de ação, adotar ações que evitem desperdícios, fazer mais com menos. Adicione-se a isso a necessidade de transparência, ética e capacidade de mediar, de forma respeitosa, a vontade coletiva mesmo quando divergente da sua.
Ao síndico, não cabe buscar soluções milagrosas, que em termos administrativos são dispendiosos e na maioria das vezes sem sucesso. A correta assessoria, a organização e o controle permanente da edificação devem ser os pilares para a garantia do sucesso da gestão.
Parece incrível, mas Aristóteles, filósofo grego, há mais de dois mil anos nos mostrou o caminho, que continua válido: “Somos o que repetidamente fazemos. A excelência, não é um feito, mas um hábito”.

Gabriel Karpat
Gabor RH – diretoria@gk.com.br
fonte:http://www.diariodemarilia.com.br

26 de out de 2011

Qualidade de vida atraem famílias para condomínios fechados

Uma nova modalidade de crime está crescendo de forma assustadora em Alagoas: a invasão a residências. A informação foi confirmada ao PRIMEIRA EDIÇÃO pelo delegado Manoel Wanderley, titular da Delegacia de Roubos e Furtos de Veículos. Segundo ele, essa prática de roubo está avançando em relação ao ano passado.
- As pessoas estão sendo abordadas quando estão chegando a casa ou quando abrem o portão e os ladrões invadem o imóvel, fazem o roubo e levam o que podem em veículos da própria residência – salienta Wanderley.
Devido ao temor de sofrer algum tipo de violência, as pessoas têm procurado morar em condomínios fechados, sejam eles de casas ou apartamentos. Esse é o caso do corretor de seguros Juliano Alves, que preferiu vender sua casa na Serraria para construir uma nova em um condomínio fechado no Tabuleiro do Martins.
SEGURANÇA PESA MAIS
O corretor confessa que a mudança para um condomínio fechado se deu principalmente pela segurança. “Em um condomínio fechado você pode ter liberdade com segurança, situação que em uma casa você não tem mais. Você é refém dentro da sua casa”.
Para ele, o condomínio fechado proporciona ainda uma estrutura de lazer, que traz comodidade aos seus moradores. “Você não precisa sair de casa no final de semana, o condomínio oferece toda uma estrutura para que você fique em casa”.
Outra vantagem do condomínio fechado é a valorização do local. Quando comprou a casa no condomínio, Juliano pagou R$ 310 mil e, hoje, ela já está valendo R$ 480 mil, em um intervalo de cinco meses. “Em lugar nenhum se tem um lucro desses. Tanto pela segurança, como comercialmente é viável”.
LIDERANÇA NO SETOR
O construtor André Lyra, que atua no mercado da construção civil há quatro anos, confirma que neste setor os condomínios fechados têm liderado as construções em Alagoas. “Eu mesmo tenho construído muitas casas em condomínios fechados. Os meus clientes têm optado por esse tipo de empreendimento. A tendência hoje é só condomínio fechado”.
Para ele o crescimento imobiliário só tem a favorecer o Estado, já que existe uma carência habitacional grande em Alagoas, assim como no Brasil. “Essa é uma oportunidade que as pessoas têm de melhorar a qualidade de vida, seja reformando a sua casa, seja construindo a sua casa”.
André trabalha de forma diferenciada, construindo apenas as casas sob encomenda. “No meu caso eu trabalho somente com casas e sob encomenda. O cliente traz o seu projeto e faz conosco e nós transformamos o sonho em realidade”.
DE OLHO NA CONSTRUÇÃO
Na opinião do empresário, trabalhar com a personalização do cliente é mais fácil para vender. “Dessa forma o cliente vai adaptar o sonho dele ao orçamento. Esse é casamento ideal. O sonho e o financeiro não têm como dar errado”. Além disso, o cliente acompanha todas as etapas da obra. “Tem cliente que vem duas ou três vezes por semana para ver a construção da sua casa”.
Segundo André, quando se tem uma condição financeira melhor, a procura é pelos condomínios fechados. Não somente pela segurança, mas também pela qualidade de vida. “Não é somente pela segurança, é pela área de lazer e pela confraternização. Muitos condomínios fechados evitam ter muro e isso já aproxima mais os vizinhos e proporciona uma maior integração entre os moradores”.
Sob a ótica de vendas, o corretor Juliano Alves reafirma que os condomínios fechados têm liderado as vendas no mercado imobiliário. “A procura tem sido muito grande e o fator que tem contribuído para isso é a segurança. Seja o condomínio fechado de pequeno, médio e grande porte”.
LAGUNA JÁ É DESTAQUE
Entre os mais procurados estão os condomínios fechados de médio porte, cujas casas variam de R$ 250 mil a R$ 600 mil. “A procura é tão grande que hoje é difícil encontrar unidades disponíveis para a venda”.
A expectativa do corretor é que os condomínios de luxo também estejam entre os mais vendidos em pouco tempo. “A próxima correria é a procura pelos condomínios de luxo, como o Laguna (localizado após a ponte Divaldo Suruagy). As pessoas estão procurando pela segurança, com o diferencial dos apartamentos de luxo da estrutura e da liberdade de você estar em uma casa”.
Fonte: PrimeiraEdição

24 de out de 2011

Segurança em Condomínios

Normas de Segurança

As normas de segurança a serem adotadas devem ser decididas em assembléia de condôminos, com ampla difusão para todos os moradores do prédio;

 Os Funcionários

A seleção de pessoal doméstico e do condomínio deve ser rigorosa, com pesquisa da vida pregressa dos candidatos e criteriosa verificação das fontes de referência. De preferência deve ser mantida a máxima discrição quanto aos valores guardados na casa, existência de cofres, etc; O pessoal de zeladoria, principalmente aqueles que desempenham funções na portaria do prédio, devem ser alertados para os diferentes expedientes usados pelos delinqüentes e devem estar capacitados para tomar providências urgentes quando necessário;

O portão somente pode ser aberto após:
Ø      Identificar o visitante;
Ø      Avisar o morador sobre a conveniência da entrada;
Ø      Na dúvida, solicitar ao morador para vir identificar tal visitante.

No caso de entrega de encomendas:

Ø      avisar o condômino e solicitar sua presença na portaria;
Ø      na ausência do condômino, receber e guardar para, posteriormente, ser retirado por um morador ou entregue por um funcionário;
Ø      jamais permitir que o entregador leve pessoalmente a encomenda.
Ø     
Nos horários de limpeza e recolhimento de lixo, manter as entradas do edifício fechadas.
Para abrir o portão da garagem , identificar o motorista e observar se não há risco de penetrar alguém junto.
Ao receber prestadores de serviços, identificá-los, anotar os dados de seus documentos, avisar o condômino e só permitir acesso às dependências mediante autorização do morador e devidamente acompanhado por um funcionário.
Na entrada ou saída de pessoas do condomínio, somente abrir o portão após verificar se não há suspeitos próximo.

Acesso de Estranhos

Ao atender estranhos, o porteiro deve manter os portões fechados e as pessoas do lado de fora.
O acesso de estranhos, sempre que possível, deverá ser restrito a um horário pré-fixado e ser precedido das cautelas disponíveis;

ITENS DE SEGURANÇA NO IMÓVEL

As entradas do imóvel - social, de serviço e garagem - devem ser suficientemente iluminadas, evitando-se o uso de obras de arte, de decoração e de jardinagem que obstruam a ampla visão do local à distância;
Os acessos aos apartamentos igualmente devem ser dotados de boa iluminação, controlada do interior da residência. As portas devem ser sólidas e guarnecidas de "olhos mágicos" ou outros dispositivos que permitam a observação do vestíbulo;
O interfone é de grande valia para que, em caso de emergência, o morador comunique a presença de suspeitos ou de indivíduos indesejáveis em seu "hall" de entrada;
Havendo outros prédios contíguos ou próximos, por consenso dos seus moradores, poderá ser instalada uma ligação pelo interfone de suas portarias ou zeladorias, ou mesmo de um simples alarme sonoro que funcionará como pedido de auxílio nos momentos de perigo;
O mesmo alarme sonoro, acústico ou luminoso poderá ser instalado em casa vizinha, estabelecimento comercial ou simplesmente em local externo, à vista dos moradores das imediações, com divulgação da instalação desse recurso;
A guarita deve ser recuada do portão com grades altas ao redor do prédio e o portão da garagem controlado pela portaria.
Os equipamentos de segurança (portas de entrada, portões de garagem, extintores, etc.), devem estar em perfeitas condições.
As chaves que forem confiadas a serviçais não devem abranger todas as portas do apartamento, permitindo-se o isolamento de algumas dependências privadas, principalmente durante o repouso noturno. Os empregados podem ser atacados e forçados a abrir as portas de que possuam as chaves, surpreendendo os demais moradores;

ENTREGAS

A entrega de encomendas, flores, correspondência, que não tenham sido solicitadas ou que não estejam sendo esperadas devem ser recusadas, ainda que o portador se apresente na companhia de empregados do condomínio;
Quando estiver aguardando entrega a domicílio, instrua a portaria para receber as encomendas, evitando a presença de estranhos em seu apartamento. Quando recepcionar pessoas que não conheça, faça-o nas áreas de uso comum do edifício, à vista dos funcionários da portaria;
No caso de entrega de encomendas, deve-se avisar o condômino e solicitar sua presença na portaria; na ausência do condômino, deve-se receber e guardar para, posteriormente, ser retirado por um morador ou entregue por um funcionário; jamais deve ser permitido que o entregador leve pessoalmente a encomenda.
No caso de pequenas entregas, sugere-se uma caixa na recepção com portinhola, para evitar a entrada do entregador;

CUIDADOS DO SÍNDICO

Desenvolver reuniões periódicas com os condôminos a fim de despertar a consciência para a segurança de todos;
Cadastrar os dados pessoais, dos veículos e até de parentes próximos de todos os condôminos, para uso em caso de emergência;
Estabelecer o sistema de identificação com crachá para todos os visitantes, com assinatura do condômino visitado;
Acompanhar o andamento de todos os trabalhos realizados no edifício;
Na contratação dos funcionários, após exigir documentos e referências e certificar-se quanto a autenticidade e veracidade das informações, dar preferência para os que possuam cursos de formação e treinamento.
Realizar a reciclagem e treinamento periódico de seus funcionários, visando à segurança do condomínio.

CUIDADOS DO CONDÔMINO

A sua compreensão e colaboração são fundamentais para a segurança do Condomínio;
Elogiar as ações dos funcionários que visam a garantir a segurança de todos os condôminos, mesmo quando representam algum transtorno para si ou para suas visitas;
Ao chegar ou sair da garagem, observar se não há pessoas estranhas ou suspeitas, aguardando ou dando voltas até sentir-se em segurança;
Ao estacionar seu veículo na garagem, mantê-lo trancado, sem pacotes nem objetos à vista e com o alarme ligado;
Alertar a portaria para que receba as encomendas feitas ou o avise para que vá atender ao entregador na recepção;
Quando solicitado à portaria, verificar se o assunto lhe diz respeito, só então descer à recepção para atender;





Ao contratar empregados (domésticas, babás, motoristas, etc.) somente os receber na portaria, exigir documentação e referências, averiguando a autenticidade e veracidade das informações;
Ao chegar e ao sair, esteja alerta para a presença de estranhos nas imediações de seu prédio. Qualquer suspeita deverá ser comunicada imediatamente à Polícia, que saberá analisar a informação e tomar as providências cabíveis;
Não deixar cópias das chaves na portaria.

DISPOSITIVOS DE SEGURANÇA

Uma caixa na recepção com portinhola, para facilitar pequenas entregas, evitando a entrada do entregador.
As entradas do edifício (social, de serviço e garagem) devem ser suficientemente iluminadas;
Os equipamentos de segurança, tais como: portas de entrada; portões de garagem; extintores; devem estar em perfeitas condições:
A guarita deve ser recuada do portão com grades altas ao redor do prédio e o portão da garagem controlado pela portaria. 
Os condôminos precisam cooperar com as instalações de equipamentos indispensáveis à segurança:
·        olho mágico de 180 graus;
·        intercomunicador;
·        interfones;
·        alarmes;
Aos moradores dos 1o. e 2o. andares, recomenda-se um cuidado especial, protegendo as áreas de acesso;
fonte:http://www.antidelito.net

18 de out de 2011

Incêndio em condomínios: todo cuidado é pouco

Da redação do LicitaMais: A prevenção de incêndio em condomínios requer múltiplos esforços. Treinar pessoal, realizar manutenção de equipamentos necessários e gerenciar corretamente recursos financeiros representam desafios para os condôminos. O resultado almejado, porém, vale todo o esforço.

Em termos de prevenção, o que importa, além de não permitir que o fogo surja, são os cuidados tomados para que, em caso de algum foco de incêndio, o fogo não se alastre. O incêndio pode começar em qualquer lugar, seja na garagem, por conta de mau funcionamento de carros mais antigos, seja dentro dos apartamentos, em razão de descuido de moradores.

Portas corta-fogoAlguns passos são necessários para não permitir que o fogo se alastre. A legislação prevê alguns deles, como a exigência da colocação de portas corta-fogo em locais estratégicos.

De acordo com o sargento Isaías Santos, do Corpo de Bombeiros de São Paulo, “as portas corta-fogo devem ser instaladas nas saídas de emergência”. É bom lembrar que essas portas devem estar desobstruídas – não podem, de modo algum, estar trancadas ou com calços.

Materiais inflamáveisMuitos materiais podem servir como combustível caso o incêndio comece. É o caso dos sacos de lixo, que não podem ser deixados na escada. O ideal, conforme diz Santos, é que “o lixo seja retirado frequentemente”. Caso não seja possível, devem ser armazenados dentro de um espaço adequado, até serem enviados para o destino final.

Muitos condôminos armazenam o lixo perto de fiações. É um risco, já que, se houver um curto-circuito, em razão de fios mais velhos, os sacos ao lado podem propagar o fogo. É evidente que a troca da fiação, caso seja notado que ela é antiga, deve ser realizada.

Também o espaço ao redor das casas e apartamentos deve estar livre de material inflamável. O mais difícil nesse caso é, para o leigo, perceber o que é um material inflamável. Para se ter uma ideia, mesmo teias de aranha podem ser vistas como potenciais propagadoras de fogo. Assim, recomenda-se uma limpeza constante e cuidadosa das áreas comuns do prédio.

Sobrecarga elétricaUma causa comum de incêndios é a sobrecarga da rede elétrica. Em geral, as instalações elétricas de imóveis mais antigos não foram dimensionadas para a carga de consumo atual e podem estar danificadas. As estatísticas do Corpo de Bombeiros apontam que problemas com a fiação representam a segunda principal causa de incêndios no Brasil.

A melhor maneira de resolver a questão é chamar uma equipe especializada, que possa avaliar o estado da fiação. Esses técnicos devem ser de uma equipe credenciada. Deve-se prestar atenção para áreas críticas, como cozinha e banheiro, nas quais há água e eletricidade, dois elementos cuja combinação é perigosa.

EquipamentosQuanto aos equipamentos como hidrantes e extintores, há regras específicas para a manutenção de cada um deles. Em relação aos hidrantes, devem estar em locais desobstruídos e de fácil acesso. É bastante útil verificar também se estão com a pressão acertada. Quem deve fazer isso são técnicos especializados, já que não é fácil para um leigo saber se a pressão está correta ou não.

Também se faz necessário que em cada andar existam mangueiras em boas condições. De acordo com Santos, “as mangueiras devem permanecer dentro das caixas de hidrantes, devidamente acondicionadas, passando por inspeções periódicas”. Caso não se saiba se as mangueiras estão adequadas, é preciso chamar técnicos, porque os testes de adequação não devem ser conduzidos dentro dos condomínios.

ExtintoresO condomínio pode, entretanto, contribuir com a compra e manutenção dos extintores. Na hora da aquisição, é preciso, em primeiro lugar, saber diferenciar os diversos tipos de extintores existentes no mercado.

Existem extintores para diversas classes de incêndio. Os incêndios classe A estão relacionados com madeira, papel e materiais sólidos em geral, enquanto os de classe B têm relação com líquidos inflamáveis. No caso daqueles de classe C, o material envolvido são equipamentos elétricos energizados.

O problema de usar um extintor destinado a incêndios de classe A para incêndios de classe B é o agravamento do fogo. Em vez de diminuir as labaredas, o uso do extintor irá aumentá-las.

Como os primeiros a lidar com fogo em prédios são os próprios moradores que não estão, em geral, acostumados a fazer essa diferenciação, o ideal é que o condomínio adquira extintores que podem ser usados para debelar tanto incêndios de classe A, B e C simultaneamente.

Tais extintores são um pouco mais caros do que os outros, mas são os mais recomendados. “Cada pavimento deve possuir, no mínimo, duas unidades extintoras”, afirma Santos. Caso o condomínio seja horizontal, recomenda-se que qualquer pessoa possa alcançar um extintor se andar 25 metros.

Manutenção dos extintoresEm relação à manutenção, é necessário checar regularmente se os extintores não foram despressurizados, o que pode ocorrer por variados motivos. Isso é mais simples de realizar porque, se tiver ocorrido, o manômetro estará na faixa vermelha. Nesse caso, recarregar o extintor será necessário.

Desde 2001 existe um selo dado a empresas credenciadas pelo Inmetro que atesta que a manutenção do extintor foi devidamente realizada. Esse selo traz também uma data que indica a validade daquele extintor. Caso o pessoal do prédio verifique que essa data se aproxima, o ideal é chamar novamente a empresa especializada em manutenção.

SprinklerOutro equipamento interessante para ser usado são os sistemas de sprinkler. Muito comuns em hotéis, os sprinkler, caso detectem fogo em um determinado ambiente, liberam líquido para acabar com as labaredas. Esse sistema é muito mais fácil de ser instalado caso o prédio ainda esteja em sua fase de construção. Sai em torno de 1% do custo de construção da obra.

Ajuda do Corpo de BombeirosTodas essas questões são mais bem trabalhadas com a ajuda do Corpo de Bombeiros. Segundo Santos, “cabe ao responsável apresentar um plano de emergência ao Corpo de Bombeiros para análise e vistoria do local, cada qual com seus respectivos detalhes característicos”.

Depois de apresentado o plano, a visita do Corpo de Bombeiros ajuda a resolver qualquer problema existente. Na sequência, é preciso comunicar suas etapas aos outros condôminos.

Dentro das residências, todo cuidado é poucoMedidas de precaução também podem ser tomadas pelos condôminos dentro de suas próprias residências. São medidas simples, mas bastante eficazes, como não fumar na cama e manter a cozinha livre de materiais inflamáveis. Também ajuda a prevenir incêndio manter isqueiros fora do alcance de crianças.

Para evitar sobrecarga da rede elétrica, a dica é utilizar sempre o fio terra dos equipamentos. Se a instalação não permitir o uso do fio, o ideal é trocar esse dispositivo para que permita. Também se faz necessário não utilizar equipamentos que apresentem tomadas danificadas ou problemas como isolamento elétrico.

Ademais, deve-se evitar o uso de adaptadores do tipo Benjamin (os famosos “T”s) sempre que possível.  Quando o equipamento elétrico não estiver sendo utilizado, o ideal é retirá-lo da tomada. E, na hora de desligar um equipamento da tomada, nunca puxe o cabo de energia, mas sim o plugue.

Embora algumas dessas medidas pareçam bastante evidentes, boa parte dos incêndios em prédios residenciais tem como causa falta de cuidados como esses. Dependendo do condomínio, pode-se até mesmo elaborar uma cartilha com dicas sobre o que se pode ou não fazer dentro das residências.
fonte:http://www.licitamais.com.br

4 de out de 2011

Assembleias nos Condomínios

Poderes e responsabilidades de cada um

Desde os primórdios o homem organiza-se em sociedade na busca do melhor viver, com mais saúde, segurança e, por que não dizer, sossego. É claro que as formas de organização foram evoluindo e, em torno da propriedade, seja para moradia ou para trabalho, esta evolução levou a humanidade a este ente sui generis, denominado Condomínio Edilício.
Nesta forma organizacional a propriedade é dividida em áreas de convívio comum, e áreas privativas ou de uso exclusivo, que, por sua proximidade, reverberam efeitos no que é comum. Todos os proprietários de unidades em condomínio são como “sócios” nas áreas comuns e, de acordo com a proporção de sua propriedade no todo, se reúnem e votam as decisões deste coletivo.
Neste sentido, é a assembleia geral de condôminos o órgão mais importante em condomínios, instância maior de poder, e suas deliberações vinculam a todos, ainda que ausentes ou discordantes. Por sua relevância, são exigidos alguns procedimentos formais para convocação, instalação e validade legal das decisões tomadas nesta sede.
O Código Civil prevê a realização anual de uma assembleia, denominada ordinária, para tratar sobre o orçamento para o próximo ano-exercício, sobre as contas e atos da gestão passada e, quando for o caso, para eleger o corpo diretivo. Além desta assembleia, pode haver tantas outras quantas forem necessárias para qualquer tipo de assunto do condomínio, chamadas extraordinárias. Na chamada deve constar data, horário e local da reunião, temas a ser abordados.
Comumente, no último item da ordem do dia são tratados “assuntos gerais de interesse do condomínio”, temas que podem ser colocados para discussão, mas não para decisão, sob pena de excluir da participação os condôminos ausentes e não cientes. Ou seja, não pode haver em assembleia inovação ou invenção que sobreponha ou extrapole a ordem do dia. É vedado por lei a participação e o voto de condôminos inadimplentes. No dia, a assembleia é aberta e os presentes assinam a lista de presença.
No caso de procurador, não deveria ser necessário o reconhecimento de firma do outorgante, mas se assim for a prática no condomínio, é salutar permitir-se a apresentação do documento com firma reconhecida em um razoável prazo de 24 horas. Para o sucesso da assembleia recomenda-se que se dê em ambiente de congraçamento, com algo de beber e comer. O clima deve favorecer a agradabilidade e as discussões devem se dar com urbanidade e bom senso.
Instalada pelo síndico, este pedirá aos presentes que escolham o presidente e o secretário da assembleia, cuja autoridade deve ser respeitada para um bom resultado. Deve-se evitar escolher para estes cargos o síndico ou conselheiros, em razão dos temas versarem em regra sobre atos da gestão. Ao presidente da assembleia compete conduzir os trabalhos seguindo a ordem do dia, ter pulso firme para manter a ordem no recinto, saber falar em público e, mais que tudo, saber ouvir, dando a palavra mesmo àqueles que discordam, estipulando e controlando o tempo destinado a cada intervenção. Ao secretário, responsável pela redação da ata da assembleia, caberá tomar nota das discussões e do resultado das decisões, para que o documento retrate fielmente o ocorrido. Em alguns casos, diante de temas complexos, recomenda-se inclusive o uso de gravador. Escolhidos presidente e secretário, passa-se então à leitura da ordem do dia, discutindo-se e deliberando-se cada item.
A ata pode ser redigida durante a reunião, ou então posteriormente, e deve ser enviada a todos os condôminos. É de bom tom submeter, à posterior assembleia, a leitura e ratificação do conteúdo da ata da anterior. Ainda, de acordo a quantidade de temas da ordem do dia, às vezes torna-se necessário suspender os trabalhos, designando data para sua continuidade, com o que se considera a assembleia em sessão permanente. Para o conhecimento de todos e validade perante terceiros, mesmo não sendo obrigatório, é conveniente registrar a ata em cartório, conferindo publicidade às deliberações tomadas na assembleia.
Lembramos que o papel do síndico é o de representar os condôminos e obedecer a assembleia, cumprindo e fazendo cumprir suas deliberações, sempre tendo em vista o beneficiário deste sistema decisório - o coletivo - em nome do que é positivo e salutar, que é viver em harmonia, mesmo que não de maneira uniforme.

Michel Rosenthal Wagner é advogado, presidente da Comissão de Direito Imobiliário, Urbano e de Vizinhança da OAB/SP – seccional Pinheiros, e Membro do Conselho Jurídico da Vice-Presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi.

fonte:http://www.direcionalcondominios.com.br

3 de out de 2011

Saiba quais são os seus direitos e deveres como condômino

Saiba quais são os seus direitos e deveres como condômino e como resolver os problemas mais comuns de quem vive em apartamento
Flávia Pegorin
O filho da vizinha de cima gosta de heavy metal. O senhor do 74 deixa qualquer um usar sua vaga de garagem. E tem uma moça no quarto andar que não paga o condomínio há três meses.

Esse tipo de pendenga surge em todo e qualquer edifício residencial, de norte a sul do Brasil. Mas todo problema do tipo tem solução. Basta estar bem informado sobre a legislação e sobre o que diz o estatuto do prédio onde se vive.

Abaixo, explicamos sobre alguns dos problemas mais comuns que surgem quando se mora na vertical.

Posso fazer qualquer barulho até às 22h?
É a convenção, o regimento interno e as assembléias que determinam os horários para realização de mudanças no edifício, o uso do salão de festas e de jogos, playground, piscina, o fechamento das portas de acesso etc. Síndico, administradora ou condômino, nenhum deles pode determinar isso por conta própria. E o melhor é checar como o edifício fixou esses horários antes de ir morar ali.

Vale lembrar que podem haver condôminos com rotinas alternativas, que trabalham à noite e por isso precisam dormir durante o dia. Não custa adotar sempre a política da boa vizinhança e evitar ouvir música no volume máximo, por exemplo, basta que você ouça, não os vizinhos.

O que posso fazer com os vizinhos barulhentos?
Cabe ao síndico mediar conflitos que não se resolvam apenas entre as partes, com uma boa conversa. E também cabe a ele efetuar, se for o caso, o procedimento de cobrança da multa (valor que sempre será revertido para melhorias no condomínio).

Podem proibir animais no prédio?
No Brasil, estima-se que 59% dos domicílios tenham algum animal de estimação. Mas nos condomínios, a permissão ou proibição de animais de estimação deve estar prevista na convenção ou no regulamento interno. E a regra precisa ser seguida.

Posso ser multado se desobedecer às regras do condomínio?
A violação dos padrões determinados pelo condomínio sujeita o infrator a uma advertência ou ao pagamento de uma multa, sim – normalmente, tanto esses padrões quanto o valor a pagar estão estabelecidos pela convenção, estatuto, regulamento interno ou assembléia. Cabe ao síndico fazer o alerta ou o procedimento de cobrança da multa.

Posso recorrer se for multado? Como?
Só entrando com um processo judicial – no Tribunal de Pequenas Causas, por exemplo – pode ser feito isso.

Posso ser ressarcido em caso de roubos ocorridos dentro da garagem?
Para os casos envolvendo furto, roubo, avarias no carro etc., é preciso checar se o prédio fez ou não um seguro. Isso é opcional, e é conveniente que as responsabilidades estejam previstas na convenção ou em contratos que possam ter sido firmados com empresas de prestação de serviços ou de vigilância. Geralmente, quando a chave do carro é deixada com um garagista ou zelador para manobras, furtos ou avarias do veículo são responsabilidade do condomínio mesmo.

O que posso fazer com condôminos inadimplentes?
Deve-se pedir ao síndico e à administradora que faça uma denúncia judicial. A lei determina que o devedor, se condenado, tem que pagar a dívida em 15 dias. Se não cumprir esse prazo, ele ainda sofrerá multa de 10% sobre o débito. Antes, o devedor ganhava tempo recorrendo da sentença. Agora, a intimação pode ser dada no Diário Oficial.

Posso vender ou alugar vagas na garagem?
Primeiro deve ser analisada a situação da vaga, verificando se ela possui uma fração ideal própria ou se é conjunta com a unidade, que pode ser um apartamento ou uma sala comercial. No caso das garagens que têm fração ideal própria, existem as que constituem uma propriedade separada do apartamento, com matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis, e cuja venda pode ser feita livremente. As que são conjuntas, que pertencem a um determinado apartamento, não podem ser vendidas. A novidade da legislação civil refere-se à possibilidade de alugar vagas de garagem a terceiros. Isso pode ser feito, desde que seja dada preferência a condôminos, como previsto no artigo 1338 do Novo Código Civil.

Podem me proibir de alugar a vaga na garagem?Não. Mas os especialistas do Procon avisam que o artigo 1338 é recente, e mudanças precisarão ser feitas no estatuto do condomínio que antes não permitia o aluguel para definir detalhes pertinentes a cada edifício (no caso daqueles com vagas rotativas, por exemplo). Fixar a nova norma e liberar o aluguel de vagas, portanto, pode levar algumas reuniões.
http://casa.ig.com.br

Dicas: como proteger seu condomínio de assaltos


A segurança na maioria das cidades brasileiras é uma das grandes preocupações das famílias. Hoje, condomínios que não contam com boa estratégia de segurança está vulnerável a ações de criminosos. Segundo a gerente operacional da Protel, Cristiane Salles, proteger o condomínio não é tarefa fácil: depende da atuação do síndico, colaboração dos condôminos, uma boa orientação aos funcionários, além dos equipamentos de segurança. "Um processo de segurança sistêmico (infra-estrutura, procedimentos e equipamentos) gera uma valorização imediata do imóvel", afirma.
Confira dicas da Protel para se defender de assaltos.
Condôminos
- Ser criterioso na autorização de entrada, só admitindo visitantes que conheça;
- Não autorizar a entrada de entregadores, e ir à portaria para receber encomendas ou solicite apoio ao pessoal de portaria.
- Não autorizar a entrada de nenhum prestador de serviços que não tenha sido requisitado, bem como vendedores, funcionários de instituições de caridade e outros;
- Elogiar as ações dos funcionários que visam a garantir a segurança de todos os condôminos, mesmo quando representam algum transtorno para si ou para suas visitas;
- Ao chegar ou sair da garagem, observar se não há pessoas estranhas ou suspeitas, aguarde ou dê voltas até sentir-se em segurança; Se necessário entre em contato com a portaria através do aparelhos existentes.
- Ao estacionar seu veículo na garagem, mantê-lo trancado, sem pacotes e objetos à vista e com o alarme ligado;
- Suspenda a entrega de jornais ou revistas quando viajar;
- Lembra-se que, apesar do pessoal ser treinado para reconhecer o veículo do condômino, não é o veículo que está autorizado a entrar na área do condomínio, portanto é interessante que
demonstre ao pessoal de portaria que é o proprietário quem dirige e quer entrar no condomínio.
Administração
- Orientar adequadamente os porteiros, zelador e funcionários em geral;
- Cadastrar todos os condôminos com dados pessoais, dos veículos e até de parentes próximos, para
uso em caso de emergência;
- Em caso de obras no condomínio:
Ao contratar uma empreiteira, peça que ela identifique os funcionários que serão alocados, antes do começo da obra. Peça também que eles venham sempre portando crachá com foto. Antes do início da obra, oriente os porteiros e o zelador a só deixar entrar os funcionários que foram identificados previamente pela empreiteira.
Porteiros
- A maior parte das invasões a condomínios se dá pela portaria de pedestres, por falta de procedimentos corretos de segurança dos porteiros. Por isso, seu treinamento adequado é fundamental.
- Jamais deixar a portaria abandonada;
- A portaria deverá estar sempre fechada;
- Não comentar sobre a vida pessoal dos condôminos, como horários em que podem ser encontrados e outras informações
- Não deixem que pessoas estranhas façam uso do banheiro da Portaria;
- A noite manter o interior da portaria com pouca luz e o exterior bem iluminado;
- Manter-se atento ao monitor do sistema de segurança, mas não se distraia a ponto de prejudicar o bom andamento do serviço;
- Desconfie de pessoas carregando embrulhos, parecendo estar à procura de alguém no condomínio, não sabendo o nome com certeza do morador;
- Abra sempre somente um dos portões de cada vez, estabelecendo, com isso, um isolamento entre os portões; (no caso de haver portões do tipo "gaiola" )
- Ao atender visitantes, o portão somente poderá ser aberto após:
Solicitar a casa a ser visitada e a quem deve anunciar; Avisar ao morador e obter sua autorização; Na dúvida, solicitar ao morador para vir identificar o visitante, mantendo-o ainda do lado de fora, esclareça que o condômino estará vindo para recebê-lo;
- No caso de entrega de encomendas:
Jamais permita que o entregador leve pessoalmente a encomenda; Os jornais diários deverão ser recebidos pelo pessoal de portaria e entregue com segurança na casa de cada condômino;

fonte: http://www.sidneyrezende.com