27 de fev de 2012

20 DICAS PARA UTILIZAR O ELEVADOR COM SEGURANÇA


Como estamos sempre destacando aqui no blog, somadas à Manutenção Técnica de Elevadores, algumas posturas são fundamentais para ajudar a garantir a segurança dos passageiros e o bom funcionamento dos equipamentos frente a sua utilização diária.
Colaborando nesse sentido, o Sindicato das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de São Paulo (SECIESP) elaborou um documento com 20 dicas relacionadas a algumas atitudes e cuidados que podem prevenir acidentes em elevadores.

1. A manutenção deve ser mensal e feita por empresas credenciadas na Prefeitura (CONTRU) e no CREA (Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia);

2. Verifique sempre se as normas de segurança estão devidamente cumpridas;

3. A maior parte dos acidentes com elevadores acontece durante a manutenção, por isso providencie a colocação de placas de advertência no térreo e desligamento da chave geral para o elevador não andar enquanto sofre reparos;

4. Cuidado com degraus que podem se formar entre a cabina e o pavimento;

5. Evite que crianças menores de 10 anos andem sozinhas no elevador;

6. Não deixe que crianças e adolescentes brinquem, pulem e façam movimentos bruscos dentro do elevador;

7. Não deixe que crianças e adolescentes acionem botões desnecessariamente ou coloquem a mão na porta de cabina;

8. Não puxe a porta de pavimento sem a presença da cabina no andar e olhe bem antes de entrar no elevador, por falha mecânica, as portas exteriores podem abrir sem que a cabina lá esteja;

9. Não apresse e nem force o fechamento das portas do elevador, deixe que elas abram e fechem naturalmente;

10. Não bloqueie o fechamento das portas com objetos;

11. Não lotar o elevador com peso acima do permitido. Veja qual o limite máximo de peso definido pelo fabricante;

12. Não fume dentro do elevador;

13. Verifique se itens de segurança obrigatórios estão funcionando, como: interfone, luz de emergência e alarme;

14. Não entre nem saia do elevador enquanto não estiver parado. Entre ou saia com calma do elevador e espere enquanto os ocupantes estiverem saindo;

15. Nunca use os elevadores em caso de incêndio;

16. Se o elevador parar entre dois andares, não entre em pânico e não force a porta. Toque o alarme e peça para que o zelador entre em contato com a empresa que faz manutenção do equipamento;

17. Cuidado com as chaves de abertura emergencial dos elevadores, elas devem permanecer bem guardadas e preferencialmente com o Síndico;

18. Quando o elevador para, o resgate dos usuários deve ser feito pelos técnicos da empresa de manutenção. As pessoas tendem a cair no poço pelo vão ou terem partes do corpo prensadas ao serem retiradas por leigos;

19. Se a porta do elevador abrir quando estiver parado entre dois andares não tente sair pela abertura sem ter a certeza de que um técnico o estabilizou. O elevador pode voltar a funcionar no momento de sua saída;

20. Em caso de acidente grave com o elevador, chame imediatamente a empresa conservadora ou o corpo de bombeiros.

Fonte:http://www.consisteelevadores.com.br

24 de fev de 2012

Síndicos estão mais jovens e democráticos

Com boom imobiliário, surge novo perfil dos gerentes de prédios, que fazem cursos e deixam de ser amadores
São 4 milhões vivendo em condomínios na capital e 30 mil síndicos para administrar essas novas microcidades

JULIANA SAYURI
Você já conferiu as credenciais do seu candidato? Questionou as promessas dele? Está de olho na prestação de contas? É bom ficar atento.
Antes das eleições de outubro, há outra votação que interessa muito aos paulistanos: a do condomínio.
Atualmente, 4 milhões vivem em condomínios verticais ou horizontais da capital. Governar essas microcidades por mandatos de dois anos é tarefa de 30 mil síndicos eleitos ou reeleitos em assembleias, que ocorrem principalmente no primeiro trimestre de cada ano.
A reportagem ouviu dez especialistas no tema, que informam: o perfil do síndico está mudando na cidade.
Segundo estudo da Lello Condomínios, a reeleição ainda predomina em 70% dos casos, mas há dez anos a estimativa superava os 90%. Hoje, os síndicos em primeiro mandato já comandam 1 em cada 5 condomínios da cidade.

BOOM IMOBILIÁRIO
O motivo dessa renovação é a acelerada verticalização da metrópole, com empreendimentos imobiliários novinhos, que são assumidos por síndicos igualmente jovens.
Em comum, eles mostram mais criatividade na solução de problemas e maior preocupação com a valorização patrimonial, transparência financeira e sustentabilidade.
É o caso da enfermeira Priscilla Felix, 36, síndica de um prédio na Vila Hamburguesa, zona oeste. Desde 2009 no cargo, Priscilla fez reformas para valorizar o edifício, antes decadente.
Fez um novo playground, restaurou a fachada, cobriu a churrasqueira. Amo o meu condomínio e quero transformá-lo em um lugar legal para viver. Agora, a meta é recuperar as flores do jardim.

PERFIS DIVERSOS
De acordo com o Secovi-SP (sindicato da habitação), 74% dos síndicos de prédios residenciais têm entre 30 e 60 anos, contra 26% de sexagenários. Atualmente, profissionais como empresários e advogados lideram o ranking: 85%, contra 15% de aposentados e donas de casa.
Na década de 1990, prevaleciam os senhores aposentados. Nos anos 2000, as mulheres conquistaram mais espaço. Agora, há perfis diversificados. O síndico está evoluindo, acompanhando as exigências legais e a complexidade administrativa dos novos condomínios, avalia Rosely Schwartz, 54, professora da Escola Paulista de Direito e autora do livro Revolucionando o Condomínio.
Desde 2003, quando entrou em vigor o novo Código Civil, o síndico responde judicialmente por tudo o que acontece portaria adentro, incluindo questões criminais, tributárias e trabalhistas.
É por isso que conhecimentos mínimos de administração, direito imobiliário, engenharia, informática, legislação e recursos humanos são bem-vindos.
Segundo o Secovi-SP, 50% dos que atuam na capital têm curso superior completo e 10% fizeram pós-graduação. Para João Paulo Rossi Paschoal, 38, assessor jurídico da entidade, o acesso à informação é um diferencial. O síndico não é mais amador.

CARTA NA MANGA
Dentro do novo perfil de síndicos, mais jovem e graduado, há dois extremos: o síndico novato e o profissional, contratado pelo condomínio.
O novato é inexperiente, mas também muitas vezes se mostra mais interessado para ousar e inovar a administração do prédio.
Já o profissional, também chamado de gerente de condomínios, é mais preparado para enfrentar a labuta burocrática.
Mas ambos têm uma carta na manga: atualmente, 85% dos condomínios paulistanos contam com uma administradora contratada, que assumem determinadas funções do síndico.
Segundo Omar Anauate, 36, da Aabic (Associação das Administradoras de Bens, Imóveis e Condomínios), a empresa oferece apoio, mas quem tem a palavra final é o síndico, ancorado nas assembleias de moradores.
Fonte:Folha de S. Paulo Online

23 de fev de 2012

A difícil arte de viver em condomínios

Um cachorro que uiva e late a noite toda; um sujeito expansivo que adora ouvir música no volume máximo; um gato que se acostumou a fazer a necessidades básicas no playground; uma pessoa descuidada que tem a mania de atirar embalagens usadas e cascas de frutas pela janela; um fumante inveterado que não consegue passar um minuto sequer sem dar uma tragada.

As situações descritas acima representam genericamente algumas das cruzes que os síndicos têm de carregar todos os dias. Mais do que cuidar de janelas quebradas e acompanhar de perto reparos na infra-estrutura de um prédio, eles têm de atuar como árbitros nas desavenças entre vizinhos; como psicólogos para moradores que vivem dramas existenciais; como educadores para crianças e adolescentes que tentam atormentar a vida dos vizinhos.

“Um prefeito, por exemplo, precisa cuidar de questões ‘externas’ como asfalto, iluminação e urbanização. Nós, síndicos, temos de lidar com os problemas pessoais dos moradores - desde a mulher que apanha do marido até a criança-problema. Não que eu fique correndo atrás desses dramas. No final, porém, eles acabam caindo no meu colo de um jeito ou de outro”, afirma Carlos César Torralba Prado, 50 anos, síndico do Condomínio Edifício Trianon, situado nas imediações do Shopping.

Desde tempos imemoriais, o homem tem sido obrigado a dividir espaço com seus semelhantes. Os primeiros registros de conglomerados urbanos datam de 15 mil anos atrás. Há cerca de sete milênios, surgiram no Vale do Indo (na Ásia Meridional), na China e no Oriente Médio as primeiras cidades propriamente ditas.

Algumas, como Jericó (na Palestina), Harappa (no norte da Índia) e Mohenjo-daro (no atual Paquistão), chegavam a reunir dezenas de milhares de habitantes. Por volta do ano de 1500, existiam apenas duas dúzias de cidades ao redor do globo com mais de 100 mil moradores. Em 1700, esse número havia subido para cerca de 40. No final do século 19, existiam mais de 300 conglomerados com populações superiores a 100 mil pessoas. Hoje, na Islândia, comunidades com 250 habitantes são consideradas oficialmente cidades.

Apesar de a história da humanidade registrar inúmeros casos de construções de grande porte ao longo dos milênios - as pirâmides do Egito e as catedrais góticas são prova disso -, os edifícios, em sua forma moderna, podem ser considerados dispositivos bastante recentes, criados para compensar a falta de espaço no meio urbano.

Até meados do século 19, o gabarito máximo encontrado nas grandes cidades européias era próximo de cinco andares. A introdução de novas tecnologias e matérias-primas (como o elevador, o concreto armado e as estruturas de ferro) permitiu que as construções, gradativamente, aumentassem de tamanho.

Condomínios verticais são realidades ainda mais recentes na história da humanidade. O Residencial Parque das Camélias, mais antigo empreendimento do gênero existente em Bauru, atingiu a maioridade há alguns meses apenas. Com aproximadamente 2.700 moradores (população superior às de municípios como Borebi, Fernão e Uru, na região de Bauru), distribuídos em 720 apartamentos, a “cidade em miniatura”, está prestes a completar 19 anos.

“Aqui, faço de tudo um pouco: sou administradora, ‘psicóloga’, intermediadora de conflitos”, explica a síndica Iracema Almas, que está no segundo ano de mandato. No Camélias, a exemplo do que costuma ocorrer nos demais condomínios, a maioria das problemas está relacionada a animais e som alto.

“Alguns moradores querem ter seu cão ou seu gato, enquanto outros não querem saber de dividir espaço com animais”, afirma ela. Atualmente, a convenção do Camélias proíbe presença de bichos no interior do condomínio.

Dispositivo semelhante consta no regulamento do Condomínio Edifício Jequitibá, no Jardim América. “Quando uma pessoa se muda para cá, avisamos sobre a proibição, para que não surjam problemas futuros”, diz Ãngela Kakazu, síndica do prédio, composto por 24 apartamentos.

No caso do Jequitibá, foi instalada recentemente uma comissão para estudar possíveis alterações no regulamento do condomínio. “Uma das solicitações que recebemos foi a mudança da regra sobre animais”, afirma Ângela. Até o momento, porém, não surgiu consenso sobre esse tema entre os membros da comissão.

Embora os animais sejam proibidos no Camélias, a administração do condomínio prefere analisar caso a caso. “Não podemos ser rígidos ao extremo pois, atualmente, bichos de estimação são considerados por muitos como parte da família”, pondera Iracema.

Bom-senso, aliás, parece ser a principal arma que os síndicos utilizam para lidar com os outros problemas que surgem (o barulho, principalmente). “Tento buscar o diálogo, até porque, muitas vezes a pessoa nem faz idéia de que suas atitudes estão causando incômodo ao vizinho”, salienta Ângela.

“O brasileiro tem uma cultura de casa térrea. Acha que suas ações não atrapalham a vida de quem mora ao lado. A melhor maneira de lidar com isso é tentar convencer a pessoa a mudar de atitude. Já que quer fazer barulho, por que não se unir aos vizinhos numa festa que promova a integração do condomínio, por exemplo?”, diz César.

Porém, nem sempre o método do diálogo mostra resultados. Nesses casos, os síndicos se vêem obrigados a recorrer a medidas severas, como notificações e multas. Relativamente, porém, os condomínios não chegam a apresentar grande número de problemas. No Camélias, por exemplo, são registradas, em média, dez reclamações formais de barulho por semana.

Segurança
Segurança talvez seja o fator que mais atraia famílias para os condomínios residenciais. “Posso sair de meu apartamento e deixar a janela aberta com a certeza de que ninguém irá invadi-lo”, pensa a professora Andréia Aguiar, 37 anos, moradora do Residencial Parque das Camélias.

Outro aspecto que costuma chamar a atenção das pessoas para a vida nos condomínios são os dispositivos de lazer disponíveis nesses locais (salões de festa, playgrounds, quadras esportivas e piscinas, dependendo do caso). O Edifício Trianon, na zona sul, conta até com uma academia, com personal trainer e tudo.

“Essa idéia foi ótima. Antes, eu precisava me deslocar para outros bairros para poder me exercitar”, afirma a dona de casa Solange Carneiro, que vive no local há três anos. A academia do Trianon entrou em funcionamento este ano. 
Fonte: Jornal da Cidade de Bauru - Rodrigo Ferrari

15 de fev de 2012

Funções e atribuições pricipais no condomínio

AUXILIAR DE PORTARIA
Esta função é exercida por um empregado do condomínio e designado pelo Síndico, a fim de substituir, por ocasião de férias ou outro afastamento eventual do Chefe de Portaria, cabendo-lhe todas as responsabilidades do Porteiro-Chefe, enquanto estiver pela função.



VIGIA
A função de vigia, é simplesmente conhecida como daquele que, trabalha no horário noturno, ou seja, das 22 às 5 horas da manhã, designado também como porteiro da noite. Por isso mesmo, não deixa de ser um auxiliar do chefe da portaria e assim responsável pela segurança e tranqüilidade do prédio durante este período.



FAXINEIRO
A atribuição de faxineira ou zelador é a de cuidar de toda a limpeza das partes comuns do prédio, sua higiene, cuidados e demais obrigações como retirada do lixo, etc., sob a orientação e supervisão do Chefe da Portaria.



GARAGISTA
O garagista é assim um profissional empregado do condomínio ou mesmo dos usuários das garagens, que controla e vigia a garagem e os carros ali colocados. É responsável pela movimentação dos automóveis por ocasiões de entrada e saída dos veículos da garagem.


DAS ATRIBUIÇÕES E DAS TAREFAS E DO PESSOAL DO CONDOMÍNIO
01 - ASSIDUIDADE
Esta é a característica e a obrigação mais relevante do empregado. Deve estar sempre atento. Comparecer antes do horário de trabalho. Obedecer rigorosamente o período destinado ao almoço, nunca atrasando seu retomo , a fim de não prejudicar aos demais.

02 - PONTUALIDADE
O empregado não pode faltar ao trabalho, salvo motivo de força maior. Mesmo nesse caso, terá que avisar ao chefe da Portaria ou ao Síndico.

03 - DISCIPLINA
O empregado deve estar atento às suas tarefas diárias atendendo-as com pontualidade e ciente de que qualquer que sejam essas obrigações, elas são orientadas e fiscalizadas pelo Chefe de Portaria, conforme a organização de trabalho do prédio.

04 – COMPORTAMENTO
O empregado deve evitar a todo custo palestras e conversas com os moradores e especialmente com domésticas a não ser para prestar informações ou dar ajuda eventual se necessário.

05 - VIGILÂNCIA
O empregado deve observar discretamente qualquer irregularidade cometida pelo morador, principalmente em seu horário de trabalho, de modo a comunicar ao chefe da Portaria, para tomar conhecimento e providências a respeito, inclusive dar ciência ao Síndico.

06 - LIMPEZA E ASSEIO
Aos faxineiros e zeladores cabe a responsabilidade de asseio e limpeza do prédio, das áreas comuns., piscinas, "play-ground", elevadores, etc., cuja escala de serviço deve ser rigorosamente cumprida.

07 - LUZ E ELEVADORES
Cumprirem rigorosamente os horários de acenderem e apagarem as luzes das partes comuns do prédio, garagens, etc., bem como ligar e desligar elevadores nos horários previstos pelo regulamento de funcionamento do prédio.

08 - LIXO
Desencumbirem-se nos dias e horas pré determinadas da colocação do lixo, com a antecedência necessária à passagem dos caminhões da limpeza pública, não esquecendo se for o caso, de latões ou tambores, lavá-los e higienizá-los logo após seu recolhimento ao depósito do prédio.

09- LIMPEZA EVENTUAL DE LIXO
Recolher o lixo ou qualquer objeto que por descuido ou abuso do morador o tenha deixado nas partes comuns do prédio, se possível procurando identificar o responsável, para dar conhecimento ao Chefe da Portaria.

10 - LIMPEZA GERAL
Limpar vidros, paredes, janelas, casa de máquinas e demais locais reservados e dependências privativas do prédio, trilhos dos elevadores, instalações elétricas, isto é, pontos de luz, etc., além da limpeza diária obrigatória.

11 - DO USO GERAL
Os empregados devem ser orientados pelo Chefe da Portaria e observarem cuidadosamente quando em seus horários de trabalho o comportamento dos moradores no uso dos elevadores, das lixeiras e demais locais destinados aos mesmos, cujas irregularidades devem ser comunicadas ao Chefe da Portaria. Faz parte dessas observações, daqueles que ficam conversando com as portas dos elevadores abertas e outros motivos que constituem transgressões ao bom funcionamento do prédio.

12 - DA PORTARIA
Lavar, limpar o pó de móveis, tapetes capachos, varrer, etc., de tudo mais que constitua e guarneça a portaria do prédio.

13 - DA LAVAGEM GERAL
Obedecer estritamente os dias e horários determinados à lavagem dos corredores, escadas, garagens e demais partes comuns do prédio.

14 - PLANTAS E JARDINS
Regar e tratar com moderação, plantas e jardins e tudo mais que constitua ornamentação do prédio e que exija esse cuidado.

15- DAS LIXEIRAS
Recolher nos horários determinados os objetos, latas, garrafas, caixas, vidros, etc., colocados ao lado do coletor pelos moradores, fazendo a limpeza e a higiene necessária a fim de evitar mau cheiro e sujeira nesses locais.

16 - ELEVADORES
Limpar e higienizar os pisos dos elevadores, suas paredes laterais a fim de mantê-los permanentemente cuidados de modo a evitar reclamações.

17- DEPENDÊNCIAS DESTINADAS AOS EMPREGADOS
Cuidarem da limpeza geral necessária e manter a higiene obrigatória, seja da moradia do porteiro, quartos, sanitários, do local destinado as refeições. Não deixar faltar nos sanitários papel higiênico, não sendo permitido o uso de qualquer outro papel por constituir falta de higiene.

18- DAS HORAS DE ALMOÇO E DE FOLGA
Constitui falta grave a qualquer empregado em horas de almoço e de folga, permanecerem nas partes comuns do prédio, portaria e entradas do edifício, principalmente usando bermudas ou em trajes de banho e sem que estejam uniformemente vestidos e asseados.

19 - DO TRABALHO
Enfim, como ocorre com as responsabilidades do Chefe de Portaria, cada empregado deve ter uma rotina de trabalho diário, de preferência por escrito, a fim de o Chefe da Portaria, poder melhor fiscalizar e exigir o seu cumprimento.

Responsabilidade de condomínio por agressão a funcionário

A Oitava Turma do Tribunal Regional do Trabalho, no Recurso de Revista – 1464-27.2010.5.20.0002 decidiu que o condomínio responde pelos atos de condôminos que causem danos a seus empregados, conforme notícia publicada em janeiro de 2012 no Clipping Eletrônico da Associação dos Advogados de São Paulo.

Em resumo, o condômino deu um tapa no rosto do porteiro do condomínio e o ofendeu. O relator do Recurso de Revista entendeu que não é só o condomínio o empregador, mas também todos os condôminos. O citado clipping transcreve trecho: “abusa (o condômino) verdadeiramente da subordinação jurídica decorrente da relação de emprego, o que enseja a responsabilidade de indenização por dano moral”.

A indenização por dano moral está regulada pelo artigo 186 do Código Civil, no Capítulo dos atos ilícitos que diz o seguinte: “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”.

Assim, o Tribunal determinou o retorno do processo à Vara de origem, a fim de se apurar, além de outras provas, se houve omissão ou negligência do condomínio. No caso de ter havido, sem dúvida responderá pelos danos morais.

O entendimento de que todos os condôminos são empregadores, é esposado também na esfera cível. Vale transcrever trecho da ementa do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial nº 26.852-0 RJ (4ª Turma, julgamento 15.12.93 – relator: Ministro Athos Carneiro): “Os empregados não são prepostos apenas do condomínio, mas sim igualmente de todos e de cada um dos condôminos, ante a peculiar natureza associativa dos condomínios habitacionais”.

No relatório do acórdão, destaca-se: “Impende ressaltar que o preposto do condomínio e, latu sensu, realmente um preposto de todos e de cada um dos condôminos; o prédio fica somente sob a administração – e não responsabilidade – do síndico eleito dentre os condôminos, aqui considerando-se as peculiaridades da natureza jurídica do condomínio regida pela Lei 4591/64, em o qual, no dizer de Caio Mario da Silva Pereira, que cita também outros juristas de renome, há ‘uma figura nova de pessoa jurídica’ (Condomínio e Incorporações, 5ª edição, nº 40 e seguintes, Forense, 1988)”.

A alegada omissão ou negligência do condomínio consiste na inexistência de necessária advertência a comportamento anterior do condômino agressivo, mal educado, de conduta incompatível com a vida em comunidade. E, por outro lado, na ausência de aplicação de multas por comportamento anti-social ou em virtude de não cumprimento das normas constantes da convenção condominial ou do regulamento interno, eis que algumas inclusive dispõem ser obrigação dos condôminos e moradores, tratar os funcionários com educação e civilidade.

Assim, é um alerta aos síndicos: não deixem passar em branco atitudes como essas. Elas devem ser reprimidas severamente.
*Por Daphnis Citti de Lauro
fonte: www.ocondominio.wordpress.com.br

14 de fev de 2012

Como comprar bem seu imóvel

Depois de analisar bem sua situação e concluir que este é o momento de comprar sua casa ou apartamento, é hora de observar alguns aspectos fundamentais para que possa fechar um bom negócio.
Escolha do local
Este é o ponto de partida para a procura de um imóvel. A região escolhida deve atender às suas necessidades e, eventualmente, às da sua família. Analise com cuidado o acesso ao trabalho e a oferta de comércio e serviços nas proximidades.
Imóvel na planta ou usado?

Para tomar tal decisão, você deve observar muito bem os prós e contras. Procure sempre empresas com tradição no mercado, negócios bastante consolidados e livres de reclamações no Procon, sobretudo se você escolher a compra de imóvel na planta.

Analise muito bem o projeto e tudo o que for estabelecido. Procure ser bastante criterioso e controle sua ansiedade. Afinal, você está adquirindo algo que ainda não existe na prática. Por mais que você visite o apartamento decorado e veja fotos e maquetes do projeto, não há garantia de que tudo ficará exatamente da forma como você idealizou.

No caso de imóveis usados, você ganhará muito na questão espaço (áreas úteis geralmente maiores), mas deverá considerar a necessidade de manutenção, que precisa ser contabilizada para o controle de custos extras.
Outros gastos

Não se esqueça que os gastos com o imóvel não acabam na compra. Além das taxas e impostos associados com o processo de aquisição do imóvel, é preciso levar em consideração os gastos mensais com manutenção, seguro, IPTU, condomínio etc.

Coloque na ponta do lápis todas as despesas. Caso mais do que a metade do seu orçamento esteja comprometida com prestações de financiamentos, reveja suas prioridades. O mesmo vale para os gastos totais com o imóvel - que incluem a prestação, e os demais gastos - e que não devem superar 35-40% do seu orçamento mensal.
recomendar nota

 

Compra/Aluguel de casa

1. Veja como evitar perdas e gastos desnecessários na hora da reforma
2. Alugando um apartamento/casa
3. Contrato de aluguel
4. Depósito de garantia
5. Fiador
6. Seguro-fiança
7. Quebra de um contrato de aluguel
8. Prepare-se para a mudança
9. Responsabilidades do proprietário ou imobiliária
10. Despejo
11. A compra da casa própria
12. Habilite-se para um financiamento
13. Use seu FGTS
14. Entrada
15. Hora da compra do primeiro imóvel
16. Como comprar bem seu imóvel
17. Antes de fechar negócio, não se esqueça do valor do condomínio
18. Na compra de um imóvel usado, cautela e pesquisa são essenciais
19. Reforma da casa: planeje bem cada passo
20. Pensando em alugar um imóvel? Observe alguns cuidados antes de fechar negócio
21. Sonho da casa própria: atenção aos cuidados na hora de construir!
22. Na hora de reformar, quem deve arcar com os gastos, o inquilino ou o proprietário?
23. Locação temporária: o que deve constar no contrato?
24. Confira as vantagens e desvantagens das garantias de locação

fonte: http://www.financaspraticas.com.br

13 de fev de 2012

Os prédios mais altos de São Paulo

Palácio W. Zarzur é o nome do edifício mais alto de São Paulo. Nunca ouviu falar dele? Trata-se do antigo Mirante do Vale, na Avenida Prestes Maia, que em 2010 foi rebatizado para homenagear o engenheiro Waldomiro Zarzur, idealizador da obra. Inaugurado em 1966, com 170 metros, o prédio esteve ameaçado de perder o posto de maior arranha-céu do Brasil. A Torre Sigma do Company Business Towers iria alcançar 189 metros, mas o projeto foi alterado antes de sair do papel. A construção deverá começar no próximo mês e o complexo, que passou a se chamar Brookfield Towers, atingirá 158 metros, o que lhe garantirá o quinto lugar no ranking abaixo.

PALÁCIO W. ZARZUR
Altura: 170 metros
Andares: 50
Inauguração: 1966
Local: Av. Prestes Maia, 241

EDIFÍCIO ITÁLIA
Altura: 168 metros
Andares: 42
Inauguração: 1965
Local: Av. Ipiranga, 344
ALTINO ARANTES

Altura: 161 metros
Andares: 35
Inauguração: 1947
Local: R. João Bricola, 24

CENU TORRE NORTE
Altura: 160 metros
Andares: 34
Inauguração: 1999
Local: Av. das Nações Unidas, 12.901

COMPLEXO CIDADE JARDIM
Altura: 158 metros
Andares: 41
Inauguração: 2009
Local: Av. Magalhães de Castro, 12.000

BIRMANN 21 (EDITORA ABRIL)
Altura: 149 metros
Andares: 26
Inauguração: 1997
Local: Av. das Nações Unidas, 7.221

E-TOWER
Altura: 148 metros
Andares: 37
Inauguração: 2005
Local: R. Funchal, 418

ECO BERRINI
Altura: 140 metros
Andares: 35
Inauguração: 2011
Local: Av. Eng. Luis Carlos Berrini, 1.400
fonte: http://vejasp.abril.com.br

5 de fev de 2012

Funcionários do Condomínio - Decálogo de observações

Apesar de trabalhar na esfera domiciliar dos condôminos, aplicam-se a eles as normas da legislação comum trabalhista, com todos os seus direitos e corolários.

1ª - Funcionário do condomínio não é empregado doméstico
Apesar de trabalhar na esfera domiciliar dos condôminos, aplicam-se a eles as normas da legislação comum trabalhista, com todos os seus direitos e corolários.

2º - Admissão e demissão é com o síndico
Como representante legal do condomínio, o síndico tem plenos poderes para admitir e demitir funcionários, salvo se houver cláusula específica regulando o assunto na convenção ou no regimento interno. Para evitar demissões arbitrárias, tão onerosas ao condomínio, convém disciplinar o assunto, restringindo tal poder, com consulta prévia ao conselho consultivo ou à assembléia.

3ª - Número de funcionários é com a assembléia ordinária
Despesas de funcionários e encargos são despesas ordinárias. Mas há diferença entre ter dois ou cinco empregados no prédio. Seu número deve constar do orçamento anual a ser aprovado em assembléia. Não deve ficar ao alvedrio do síndico.

4ª - Lugar de porteiro é na portaria
A função do porteiro é importante demais para ele circular fora de seu posto de comando. Não deve ficar na frente do prédio, do lado de fora, nem em outras dependências, de onde não possa controlar o fluxo de entrada de pessoas e veículos.

5ª - Lugar da mulher do zelador não é na portaria
Se o condomínio tiver zelador residente e sua mulher não for funcionária do condomínio, seu lugar não é, certamente, na portaria. Não deve substituir o marido. O vínculo empregatício que resultará custará muito caro aos condôminos.

6ª - Condômino não é patrão direto do empregado
O funcionário foi contratado pelo condomínio, por meio de seu representante legal, o síndico. Não cabe a cada condômino, individualmente, a tarefa de chamar a atenção dos funcionários. Na omissão do síndico ou em caso de necessidade urgente, até se admite, em função do princípio de que cada condômino deve defender os interesses da coletividade. Na rotina do dia-a-dia, deixar essa tarefa para o síndico.

7ª - Funcionário não é confessor nem confidente
Se não quiser que sua vida particular seja conhecida de outros, não a conte para funcionários do condomínio. Por norma funcional, ele não deve ser indiscreto com relação ao que sabe sobre os condôminos, mas não fez nenhum voto nesse sentido.

8ª - Porteiro não é atleta nem técnico
O equipamento que usualmente se coloca na portaria (interfone, telefone, controle do portão eletrônico e da porta de entrada, visor ou visores de TV em circuito fechado, etc.) exige do porteiro perícia de técnico e coordenação motora de jogador de basquete. Nem todos têm treinamento e habilidade para tanto.

9ª - Zelador residente não é banco 24 horas
O zelador reside no edifício, mas trabalha para o condomínio. Deve ter horário de trabalho como todos os demais funcionários. Excepcionalmente, poderá ser acionado para resolver problemas de urgência. Trabalho continuado fora do expediente poderá resultar em pagamento de horas extras, com todos os demais acréscimos trabalhistas. Cuidado.

10ª - Funcionário é parte do condomínio
Trabalha quase dentro da nossa casa. Conhece nossos hábitos. É membro ativo da comunidade condominial. Trate-o bem. 
Fonte: Guia do Condomínio - IOB

3 de fev de 2012

Conviver bem com vizinhos depende também da sua atitude

Para se relacionar sem problemas com os moradores do apartamento ao lado basta um pouquinho de jogo de cintura e muito respeito às regras de convivência
Na comunidade
Você vai querer se sentir parte de uma comunidade. Use o condomínio como o balão de ensaio para se aproximar das pessoas, compartilhando interesses e experiências.

É simpatia
Apresentar-se a vizinhos que acabam de se mudar, oferecendo-se para o que for necessário e para um cafezinho em sua casa, é a melhor maneira de começar a criar laços.

Com educação
Quando há clareza nas normas e todo mundo está acostumado a respeitá- las, a vida flui de maneira mais serena. Fique sempre atento aos deslizes – os seus e os dos outros.

Só gentileza
Segurar o elevador se tiver mais alguém para subir é o básico, embora muita gente tenha se esquecido disso. E cumprimentar a todos, de preferência pelo nome, um luxo!

Em silêncio
Não é preciso isolar acusticamente as dependências do apartamento. Basta que os horários de silêncio sejam respeitados. E conforme-se: uma vez ou outra, alguém dará uma festa.

É festerê
Você vai adorar receber seus amigos. Mas convide para a festa o vizinho mais próximo caso vá fazer barulho até mais tarde. Se o agito não for todos os dias, ele vai levar numa boa.

Sem calote
Tudo está nos trinques, pois pagar o condomínio em dia, evitando uma sobrecarga financeira aos condôminos, é a melhor maneira de ter fôlego para fazer melhorias no prédio.

Mais economia
Preservar os benefícios que forem de uso de todos (como cuidar para manter em uso a área de lazer ou não usar a torneira do jardim para lavar o carro) faz todos economizarem.

Sem abuso
O porteiro é atento e educado – mas ninguém vai pedir para ele carregar aquele armário que está sendo trocado em seu horário de almoço. Ele é funcionário de todos.

Com presença
Reuniões objetivas e com um roteiro economizam tempo e paciência. Participar das reuniões para depois não reclamar do que foi decidido em sua ausência é importante.
Fonte: Abril

1 de fev de 2012

Síndico pela primeira vez é realidade em 1 a cada 5 prédios de São Paulo

Novos ocupantes do cargo precisam estar atentos à legislação, cada vez mais dura, e a todas as responsabilidades de um gestor, alerta a Lello
A rápida verticalização da cidade de São Paulo e região metropolitana, com novos e diferentes perfis de empreendimentos imobiliários, aliada a fatores como a ampla oferta de crédito para a compra de apartamentos na planta, tem gerado um novo fenômeno: cada vez mais moradores de condomínios residenciais assumem, pela primeira vez, a função de síndico.

Na Lello, empresa líder em administração condominial, cerca de 20% dos empreendimentos são administrados por novos síndicos, que nunca tinham exercido o cargo antes e, que, portanto, deparam-se com uma realidade muito peculiar.

“O síndico é o responsável legal por tudo o que acontece no condomínio”, alerta Márcia Romão, gerente de Relacionamento com o Cliente da Lello Condomínios. “Os novos ocupantes do cargo devem estar atentos a uma série de questões, incluindo as legislações federal, estadual e municipal que atingem os condomínios, e tomar algumas providências fundamentais para o início da gestão”, diz.

Ela lembra que a administração de condomínios, atualmente, se equipara a uma gestão de empresa. É essencial que os síndicos tenham conhecimento do novo código civil, das leis trabalhistas e das obrigações contábeis e fiscais. “Ter jogo de cintura, saber ouvir moradores e funcionários e intermediar conflitos de maneira sensata também são atributos desejáveis de um bom síndico”.

A Lello preparou algumas dicas para orientar os novos síndicos eleitos sobre itens essenciais relacionados ao dia-a-dia da administração do condomínio.

Despesas – Um dos primeiros passos para o novo síndico é procurar entender as despesas de um condomínio. Funcionários, água, luz e contratos de conservação e manutenção respondem por quase 90% dos gastos de um prédio. Para qualquer planejamento posterior é importante saber quando se arrecada, perfil da inadimplência e como é feita a gestão financeira. A administradora é uma excelente aliada que o novo síndico entenda a saúde financeira do condomínio.

Situação legal – Toda vez que há troca de síndico nos condomínios é necessária a atualização cadastral. Acompanhe com a administradora a atualização do cadastro do CNPJ do condomínio junto a Receita Federal, a atualização na Certificação Digital, nos ógãos municipais, certifique-se que todas as providências foram tomadas. Esta rotina, determinada pela Lei preserva o novo síndico, o antigo e mantém a situação c adastral do condomínio em ordem.

Documentos – Procure se inteirar com é feita a gestão de arquivos do condomínio. Este é um assunto muito delicado, e que precisa ser cuidado com profissionalismo extremo. A cada ano um condomínio gera cerca de 1.000 novos documentos. Alguns deles devem ser guardados de forma permanente, como cartão de CNPJ, convenção, planta do empreendimento, processos trabalhistas e prontuários de funcionários. Outros precisam ser arquivados por períodos que superam uma década, chegando a até 35 anos, como exames médicos de admissão e demissão de funcionários, Darfs, guias de recolhimento de Fundo de Garantia e pastas de prestação de contas.

Áreas comuns – O síndico é o responsável pela manutenção das áreas e equipamentos de uso comum do condomínio, cujas regras são estipuladas no regimento interno, incluindo multas e outras penalidades. É fundamental que o síndico, com apoio do zelador, cuide para que áreas como hall de entrada, halls dos elevadores, garagens, piscina, quadras, salão de festas e outros locais sejam utilizados conforme as normas estabelecidas no regimento. A manutenção de áreas como piscina e playground deve seguir as determinações das normas regulamentadoras.

Habilidades sociais – Além de gestor, o síndico também é um intermediador de conflitos e demandas por parte dos condôminos. Disponibilizar canais de comunicação, como e-mails ou os tradicionais livros de sugestões, são importantes para que o síndico saiba o que está ocorrendo no condomínio. É importante que ele disponibilize um tempo para conversar pessoalmente com os moradores. Uma iniciativa muito positiva é a promoção de eventos para que os condôminos se conheçam e adquiram o hábito de se relacionar. Vale festa junina, festa de natal, um churrasco para inauguração de algum espaço reformado, campeonatos esportivos, o importante é o envolvimento dos funcionários, Corpo Diretivo e Condôminos.

Seguros – O síndico deve certificar-se de que o condomínio tenha todos os seguros obrigatórios contratados, a exemplo dos que cobrem danos à estrutura da edificação, coberturas contra incêndio, raios, explosão, danos elétricos, vendaval e impacto de veículos.

Plano de Trabalho – é muito importante que o síndico tenha um plano de trabalho estabelecido, com etapas definidas e cronograma claro. Este plano pode ser debatido com a administradora, que é a maior aliada do síndico na gestão. A administradora tem muita experiência e pode contribuir para que o novo síndico tenha uma excelente gestão. O bom relacionamento entre o síndico e a administradora é vital para uma boa gestão.

Comunicação – é muito importante que o síndico estabeleça um canal de comunicação com os condôminos. Todas as benfeitorias, decisões, orientações devem ser comunicadas. A comunicação contribui para uma gestão melhor e mais participativa. Importante criar também um canal para que os condôminos comuniquem-se com o corpo diretivo. Pode ser através de um e-mail, de um horário reservado no condomínio até através do livro de ocorrências. O mais importante é conseguir a integração e participação de todos no dia-a-dia do condomínio.
Lello Condomínios

Síndico não pode ser figura decorativa

Administradores de condomínio na tragédia do centro do Rio podem ser indiciados pela polícia, como ocorreu na explosão do restaurante Filé Carioca
Presidente da Comissão de Análise e Prevenção de Acidentes do CREA-RJ, Luiz Antonio Cosenza alerta que, quando o síndico falha, os proprietários e ocupantes das construções ficam em perigo

Duas tragédias recentes no Rio de Janeiro põem os síndicos e administradores de condomínio no centro da discussão sobre riscos em edificações. O Edifício Liberdade, um dos que desabou no centro da cidade na noite de quarta-feira, passava por obras sem registro no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA-RJ) – o registro é necessário para esse tipo de intervenção. A suspeita é que em pelo menos uma delas, no 3º andar, tenha havido uma alteração de estrutura que pode ter causado o acidente. Nesse caso, cabe ao síndico verificar se a obra tem registro, se um profissional habilitado conduz o processo e se as normas estão sendo cumpridas.

Na explosão do restaurante Filé Carioca, em outubro do ano passado, também no centro do Rio, o síndico do Edifício Riqueza, onde ficava o restaurante, foi um dos dez indiciados pela Polícia Civil. José Carlos do Nascimento Nogueira foi responsabilizado com base nos artigos 251 e 258 do Código Penal, que preveem pena de um a quatro anos de prisão a quem expõe a perigo a vida e a integridade física ou o patrimônio mediante explosão. No restaurante funcionava, ilegalmente, um sistema de botijões de gás. O incidente do Filé Carioca matou quatro pessoas e feriu 17.

Presidente da Comissão de Análise e Prevenção de Acidentes do CREA-RJ, Luiz Antonio Cosenza alerta que, quando o síndico falha, os proprietários e ocupantes das construções ficam em perigo – e ainda ficam expostos a ser responsabilizados por problemas com intervenções como reformas ou mudanças que comprometam a estrutura das construções. “Entendemos que o síndico tem papel fundamental. Se há uma obra, o síndico tem que saber quem é o responsável, se aquela obra pode ser feita sem autorização da prefeitura, se há um registro no CREA para aquele procedimento. Se o síndico não procurou saber, está errado”, afirma.

De acordo com o advogado João Tancredo, que atuou na defesa de vítimas do Palace II, em 1998, a cadeia de responsabilidades é grande no caso dos desabamentos ocorridos no Centro do Rio. Envolve a prefeitura, a empresa Tecnologia Organizacional, que ocupava seis andares do Edifício Liberdade e fazia obras em dois deles, a empresa responsável pela obra, o condomínio, o síndico. Considerando-se a idade da edificação, erguida em 1940, a cadeia pode retroagir, porque, em tese, o desabamento pode ter como causa uma sucessão de intervenções e reformas que modificaram a estrutura do prédio ao longo dos anos. Mas, de imediato, os principais responsáveis são a prefeitura e o condomínio – cujo representante legal é o síndico. O condomínio tem responsabilidade direta sobre todas as obras feitas em um prédio, e o síndico pode ser responsabilizado cível e criminalmente.

Responsabilidade – A prefeitura do Rio informou, nesta quinta-feira, que os três imóveis envolvidos no incidente na Avenida Treze de Maio – nos números 44, 40 e 38 – estavam em situação regular e possuíam Habite-se. De acordo com dados da prefeitura, o prédio de número 44 data de 1940. Ele é constituído de 18 pavimentos de salas comerciais, com loja e sobreloja. O número 40 é de 1938 e é composto por quatro pavimentos de salas comerciais, loja e sobreloja. O de número 38 também data de 1938 e é constituído por 10 pavimentos de salas comerciais, loja e sobreloja.

Em nota, a prefeitura detalhou as exigências para obras em áreas internas das edificações. De acordo com o Plano Diretor do Rio (Lei Complementar nº 111/2011, artigo 57, inciso IV, parágrafo primeiro), “não dependem de licença da Prefeitura as obras de modificação interna, sem acréscimo de área, que não impliquem em alterações das áreas comuns das edificações”. O artigo 59 estabelece que a responsabilidade pelos diferentes “projetos, cálculos e memórias relativos à execução de obras e instalações caberá sempre e exclusivamente aos profissionais que os assinarem. Os empreendedores ficam responsáveis por adotar técnicas preventivas e de controle para segurança dos imóveis vizinhos, respondendo civil e criminalmente sobre eventuais danos causados a terceiros”.

Para os proprietários, a garantia de que obras de áreas internas ocorram dentro das normas está na contratação de arquitetos e engenheiros com registro no CREA. “O síndico que quiser se informar sobre a legalidade de uma intervenção deve procurar o CREA, e será imediatamente informado sobre a existência de registro”, afirma Cosenzo. Na entidade, os profissionais credenciados dão entrada em uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART). E, a partir deste documento, em caso de problema, os engenheiros ou arquitetos são responsabilizados.
Fonte:http://veja.abril.com.br