29 de jan de 2014

Casa ou apartamento? Veja vantagens e desvantagens de cada opção

A casa própria é um dos principais sonhos dos brasileiros. Mas, após poupar dinheiro suficiente para a compra, é comum se perguntar qual é a melhor opção: apartamento ou casa?

Segundo o diretor de condomínios e jurídico da imobiliária Primar Administradora de Bens, Carlos Samuel de Oliveira Freitas, tal escolha é pessoal e depende de variáveis como espaço, segurança, opções de lazer e conforto.

"Antes de fechar qualquer negócio, analise as vantagens e desvantagens que cada moradia oferece, e escolha a opção que melhor combina com suas necessidades e expectativas", aconselha.

Freitas explica quais são as vantagens e desvantagens de cada opção. Confira:

Casa
Morar em uma casa tem vantagens que, para algumas pessoas, são imprescindíveis. "Algumas pessoas só se sentem livres o suficiente quando moram em casas, já que nesse ambiente quem estabelece as regras são elas mesmas, diferentemente de um apartamento, em que é preciso conviver com as regras impostas pelo condomínio", diz Freitas.

A casa oferece um espaço maior e a ausência de vizinhos tão próximos faz com que, quem procure por uma sensação maior de privacidade, se sinta melhor em uma casa.

"Outros pontos que podem contar a favor da casa é o fato de que nesse tipo de moradia há um maior espaço para criar plantas ou ter algum animal de estimação. Além disso, em uma casa também não é preciso pagar o condomínio, gasto que muitas vezes pesa no bolso da família", comenta o executivo.

Para quem se preocupa com a segurança e, mesmo assim, pretende morar em uma casa, uma alternativa é comprar um imóvel em um condomínio horizontal fechado. "Condomínios fechados trazem a segurança dos apartamentos, com o espaço e a privacidade de morar em uma casa", considera Freitas.

Quem compra uma casa precisa lembrar que, apesar de não arcar com os custos de condomínio, irá gastar quase a mesma quantia em manutenção. O especialista diz que em uma casa, além da segurança, outros gastos embutidos no condomínio passam a ser seus, como a conta de água e da manutenção da fachada do imóvel.

Apartamentos
Antes de qualquer coisa, morar em apartamento requer a aceitação de regras, alerta Freitas. O especialista comenta que antes de comprar o imóvel é preciso analisar a rotina do local para ver se ela combina com o estilo de vida do morador.

Em compensação, para quem mora sozinho ou para famílias que passam muito tempo viajando, apartamentos podem ser – ou pelo menos passar uma impressão – de ser uma moradia mais segura.

"Para pessoas que passam muito tempo longe de casa, o apartamento passa a segurança de estar sempre sendo 'vigiado' pelos vizinhos. Além disso, existe a oportunidade de criar um vínculo de amizade com os outros moradores e contar com eles quando precisar que alguém coloque água nas plantas ou alimente os peixes caso você fique longe por um período longo", diz Freitas.

Para famílias que têm crianças, os condomínios são uma oportunidade para os filhos fazerem amizades e brincar pelo local com a segurança de estar dentro de casa.

"Fica claro que, se por um lado morar em um apartamento pode ser mais seguro, quando se mora em uma casa há um espaço maior e uma privacidade garantida", conclui Freitas.

Na hora de comprar ou alugar, existem também outros fatores que devem influenciar na escolha do tipo de imóvel, como o preço, o conforto, a localização e a segurança.
Fonte:economia.uol.com.br/

23 de jan de 2014

Comissões escolhem empresas de manutenção do condomínio

É comum, no final do ano, vencerem contratos de prestadores de serviço do condomínio. É um bom momento para renegociar preços e trocar de empresa se a atual não tem cumprido o acordado.

Também é hora de reservar um fundo para as reformas do ano que vem, que exigirão a contratação de companhias especializadas.

Escolher fornecedores, tanto de manutenção como no caso de obras, exige cuidados como a pesquisa de idoneidade da empresa.

Em geral a administradora ajuda o síndico na tarefa -dá três opções de prestador de serviço, faz orçamentos e checa referências-, mas ele pode abraçá-la sozinho.

Para não sobrecarregá-lo com esses levantamentos, grandes condomínios têm criado comissões de moradores que se responsabilizam por setores da manutenção.

Os grupos ficam responsáveis por cotações, pesquisas de empresas, checagem de sua idoneidade e pré-seleção de candidatas a se tornarem fornecedoras de serviços.

"É mais comum em edifícios muito grandes, de estrutura complexa", caracteriza Vania Dal Maso, gerente- geral de condomínios da administradora Itambé.

ESPECIALISTAS
"A vantagem é que, em geral, as comissões são formadas por moradores especializados. A comissão de reforma de fachada, por exemplo, é montada com arquitetos; a responsável pela iluminação tem engenheiros elétricos."

"O objetivo é agregar conhecimento técnico e disponibilidade dos moradores para investir nas questões do prédio", explica Isaías de Oliveira Filho, 46, síndico em Perdizes (zona oeste).

No condomínio, foram estabelecidas comissões para estudar as melhores propostas de fornecedores.

A criação desses grupos deve ser aprovada em assembleia. A responsabilidade da decisão final, porém, continua sendo do síndico.
Fonte:folha.uol.com.br

20 de jan de 2014

Veja 7 dicas para morar em condomínio

Confira aspectos que você deve ficar atento ao optar por um condomínio residencial pela primeira vez
Cada vez mais pessoas passam a viver em condomínios residenciais e é importante conhecer os direitos e deveres dos moradores nesses casos

Cerca de 30 mil pessoas passaram a morar pela primeira vez em condomínios residenciais em São Paulo em 2012, de acordo com uma projeção feita pela Lello Condomínios. E, em geral, as principais dúvidas de quem está de mudança são em relação às despesas e às vagas de garagem, que podem variar conforme a convenção e o regimento de cada empreendimento. Leia abaixo algumas dicas do que é importante prestar atenção ao passar a viver em um condomínio.

1. Informe-se sobre o regulamento do condomínio. “Os novos moradores devem receber informações sobre as normas provisórias, regras de convívio, horários de mudança e normas de utilização dos espaços. Também são informados a quem deverão dirigir as dúvidas relativas a vícios construtivos”, diz Angélica Arbex, gerente de relacionamento com o cliente da Lello Condomínios.

2. Conheça as principais regras gerais. Elas geralmente tratam sobre segurança, barulho, funcionamento do salão de festas, regras para o uso das áreas de lazer e convivência, dinâmica das vagas em garagem, normatização da presença de cães e outros animais de estimação nos apartamentos etc.

3. Participe das assembleias. Há regras que devem ser observadas e os moradores precisam se adaptar à convivência com os vizinhos e funcionários. “É importante que haja harmonia entre todos e o papel do síndico é fundamental nesse sentido. Os moradores devem estar mobilizados para conviver pacificamente, zelando pela boa conservação das áreas comuns, patrimônio de todos”, ressalta Angélica.

4. Acompanhe e opine nas decisões das reuniões de condomínio. O orçamento do condomínio é definido na assembleia ordinária, que normalmente é anual. A partir da aprovação da maioria dos condôminos, a cota condominial é definida. Ao longo do ano pode haver reajustes, principalmente se houver altas nas tarifas de água e energia.

5. Entenda as taxas divididas entre os moradores. Além da unidade privativa (apartamento ou casa), o terreno, a edificação e os equipamentos do condomínio são de propriedade comum. Por isso, as despesas serão rateadas pelos condôminos pela fração ideal (parte indivisível das áreas comuns e de terreno correspondente à unidade autônoma de cada condômino). “Os moradores de condomínios rateiam as despesas da folha de funcionários, que representam cerca de 50% do total, além de água, energia elétrica das áreas comuns, gás, manutenção e conservação de elevadores, portões, bombas e outros equipamentos e de despesas administrativas, que costumam responder por menos de 5% do total”, explica Angélica.

6. Saiba diferenciar despesas ordinárias e extraordinárias. As primeiras se referem ao funcionamento do dia a dia do prédio. Já os gastos extraordinários são as obras de acréscimo ou reforma no condomínio, que precisam ser votadas e aprovadas em assembleia.

7. Prepare-se para um aumento de gastos no final do ano. De acordo com Angélica, em outubro, geralmente acontece o dissídio dos funcionários de condomínios. O melhor é planejar para que esse valor seja diluído ao longo das 12 cotas do ano.
Fonte:webcasas.com.br

14 de jan de 2014

Animais em condomínios: regras específicas evitam brigas na Justiça

A manutenção de animais em condomínios é uma das grandes causas de discórdias e brigas entre síndicos e condôminos. Porém, ter animais dentro de uma unidade é exercício do direito de propriedade garantido pelo artigo 1.228 do Código Civil, e a restrição pela administração condominial pode resultar em medidas judiciais. Foi o que aconteceu recentemente com um condomínio em Brasília, condenado pelo 1º Juizado Especial Cível do Distrito Federal a devolver para uma moradora o valor referente à multa cobrada em virtude da criação de um gato no imóvel.
O limite ao exercício do direito de propriedade é o respeito ao direito alheio e ao direito de vizinhança. Ou seja, a manutenção do animal no condomínio só pode ser questionada quando existir perigo à saúde, segurança, ou perturbação ao sossego dos demais residentes do condomínio. Conforme estabelece o artigo 1.336 do C.C., são deveres do condômino “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.

Assim, o condomínio por meio da sua convenção, Regimento Interno ou assembleias pode e deve regular o trânsito de animais, desde que não contrarie o que é estabelecido por lei. São consideradas normas aplicáveis e que não confrontam com o direito de propriedade:

– Exigir que os animais transitem pelos elevadores de serviços, no interior do prédio somente pelas áreas de serviço, sem que possa andar livremente no prédio;

– Proibir que circule em áreas comuns livremente, tais como piscina, playground, salão de festas;

– Exigir a carteira de vacinação para comprovar que o animal goza de boa saúde;

– Circular dentro do prédio somente com a coleira;

– Impor o uso de focinheira para as raças previstas em lei.

É anulável a decisão de assembleia que vise proibir a manutenção de animais, ou restrinja a circulação destes animais no colo ou com focinheira (salvo raças descritas em lei) nas dependências do condomínio. Exigir que o animal seja transportado apenas no colo, de focinheira, pode levar o condômino a situação vexatória, o que é punido pelo Código Penal.

A circulação de animais com focinheira no Estado de São Paulo é regulada pela Lei nº 11.531/03, restringindo-se as seguintes raças “pit bull”, “rottweiller” e “mastim napolitano”.

Imagine uma senhora com limitação de locomoção de 80 anos sendo obrigada a conduzir seu cão somente no colo. Nesse caso, o condômino deve ingressar com ação de natureza cível objetivando garantir seu direito de circular com seu animal, com guia, de forma respeitosa, no trânsito de sua unidade a rua, sem que para isso seja obrigado a passar por qualquer situação humilhante.

Assim, não é permissivo ao síndico ou a assembleia deliberar em detrimento ao direito de propriedade. Comparativamente seria o mesmo caso que a assembleia limitar o tamanho do automóvel que pode ser estacionado na garagem ou o número de moradores residentes em uma mesma unidade. Em ambos os casos, seja automóveis, número de moradores, ou animais o que deve ser considerado é se o uso da propriedade é nocivo, causa transtorno aos demais, infringe o direito de propriedade, caso contrário seria apenas o exercício regular do direito de propriedade.

Um cão pequeno que fique latindo de forma intermitente pode perturbar o sossego dos vizinhos, uma única pessoa em uma residência tocando bateria também pode trazer transtornos. Nestes casos as limitações são legítimas e passíveis de advertência ou multa e, em situações extremas, o Judiciário tem entendido a limitação do uso da propriedade. Porém, definir o número de habitantes, o tamanho dos animais, ou do automóvel infringe o direito de propriedade. O que deve ser limitada é a perturbação ao sossego, prejuízo à saúde e segurança dos moradores, que pode ocorrer independente da situação fática.
(Rodrigo Karpat, advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios, sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados, e-mail: rodrigo@karpat.adv.br)
Fonte:dm.com.br

4 de jan de 2014

Prédios em Camboriú disputam recordes de altura

MARIANA SEGALA - Agencia Estado
BALNEÁRIO CAMBORIÚ - Os engenheiros da construtora catarinense FG Empreendimentos passaram o segundo semestre de 2013 debruçados sobre o planejamento de uma operação que deve, finalmente, ser colocada em marcha daqui a algumas semanas. Trata-se da concretagem das fundações do Infinity Coast, um edifício residencial de 66 pavimentos que está sendo levantado em Balneário Camboriú, no litoral norte de Santa Catarina. Só essa etapa da construção consumirá 5,5 mil metros cúbicos de concreto, o equivalente a 785 caminhões betoneiras cheios, que será despejada na obra em apenas cinco dias. É que para formar um bloco único, como deve ser, o material não pode secar. Por isso, também será preciso montar duas fábricas de gelo no pátio da concreteira fornecedora, exclusivamente para atender ao empreendimento.
Se tudo correr conforme o planejado, as fundações do maior prédio em construção no Brasil, segundo a consultoria Council of Tall Buildings and Urban Habitat (CTBUH), estarão prontas na primeira quinzena de fevereiro. "O volume de concreto usado apenas nessa fase seria suficiente para erguer um prédio inteiro de 30 andares", diz José Antônio Roncaglio, diretor comercial da FG Empreendimentos, que afirma faturar R$ 200 milhões por ano. "O desafio tecnológico e logístico de obras gigantescas como essa é enorme."

Encontrar saídas desse tipo é a rotina da indústria imobiliária de Balneário Camboriú. Na cidade, de 120 mil habitantes, a guerra é para ver quem consegue subir mais. Na fila de obras da FG há um edifício de 70 pavimentos, que vai concorrer com um prédio com potencial para ultrapassar 80 andares, previsto para ser lançado em 2015 pela Embraed, outra construtora local. "O que existe de mais caro numa construção são os terrenos. Para fazer valer o investimento, tentamos elevar os prédios tanto quanto possível", diz Adriana Amorim, diretora da Embraed, que afirma faturar R$ 400 milhões por ano. Nessa disputa, em que grandes incorporadoras nacionais não conseguem entrar, a Embraed ainda ostenta um título. No seu portfólio de obras está o Villa Serena, edifício entregue em março de 2013 que, por enquanto, ocupa o posto de prédio residencial mais alto já pronto.

A questão básica é a escassez de áreas disponíveis para construção. Em território, Balneário Camboriú é um dos menores municípios de Santa Catarina. Tem 46 quilômetros quadrados, o equivalente a menos de 7% da área de Florianópolis, a capital do Estado. A extensão da praia central, onde ficam os terrenos à beira-mar, não chega a 7 quilômetros. Por isso, eles praticamente já não existem. Nos últimos anos, as construtoras têm ocupado a chamada Barra Sul, área menos explorada - e onde, agora, se concentram os "espigões", como a população da região chama os prédios mais altos.

O plano diretor da cidade impõe índices de ocupação máxima dos terrenos. Porém, não estabelece limites para a altura dos prédios. Nos anos 2000, a prefeitura regulamentou a transferência de potencial construtivo (TPC), instrumento que permite às incorporadoras aumentar a área construída nos terrenos, mediante o pagamento de taxas usadas para realizar investimentos em intervenções urbanas específicas. Isso facilitou o caminho rumo ao céu - e ao luxo. Praticamente só há construções de alto padrão em Balneário Camboriú. Um estudo conduzido pela consultoria Brain, de Curitiba, indica que 60% do estoque de apartamentos lançados na cidade custa acima de R$ 1 milhão.

Ninguém se dispõe a precisar os impactos que construções tão grandes podem causar à cidade. "Não há estudos que nos indiquem quais podem ser as consequências sobre a incidência de luz, o regime de ventos ou o meio ambiente, e muito menos temos referências de como mitigá-los", diz o arquiteto e urbanista Ênio Faquetti, membro do Conselho da Cidade, órgão consultivo vinculado à Secretaria de Planejamento e formado por representantes da sociedade civil. Há pelo menos uma década a cidade discute a necessidade de aterrar a praia para alargar a faixa de areia, de modo a evitar que a sombra dos prédios se abata sobre os banhistas. Atualmente, acredita-se que o projeto possa ficar pronto até a temporada 2015/2016. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo. 

3 de jan de 2014

O papel dos conselhos no condomínio

Um dos aspectos positivos de contar com esses conselhos reside no fato de o síndico ter respaldo para tomar decisões estratégicas e também poder adotar medidas com mais segurança
Administrar um condomínio equivale a dar conta de uma verdadeira empresa. E tal afirmação não contém nenhum exagero. Funcionários para coordenar, contas a pagar e a receber, supervisão constante das condições físicas prediais a fim de identificar pontos que carecem de manutenção, orçamentos a realizar, conflitos a mediar e tomar de decisões que impactam na rotina de todos os moradores são apenas algumas das atividades desempenhadas pelos síndicos.

Para dar conta do recado, o síndico pode dispor da ajuda do conselho, composto, preferencialmente, por residentes do condomínio. Esse board pode ser batizado de fiscal ou consultivo - designação a ser definida pela Convenção.

Cabe ao conselho fiscal analisar todos os contratos do condomínio, observar as ações do síndico, revisar e emitir pareceres sobre as pastas mensais de prestação de contas.

O conselho consultivo, por sua vez, reúne-se com o síndico de tempos em tempos para prestar-lhe suporte em suas atribuições e decisões em vários aspectos, como planejamento orçamentário e realização de obras.

Um dos aspectos positivos de contar com esses conselhos reside no fato de o síndico ter respaldo para tomar decisões estratégicas e também poder adotar medidas com mais segurança - até porque, resoluções construídas com base em diversos pontos de vista são menos passíveis de erros. Além disso, transmite a preocupação da gestão em manter a transparência em tudo o que diz respeito à vida em condomínio.

Devido à relevância desses grupos, é comum que as pessoas superestimem suas atribuições. Cabe registrar: os conselhos não têm poder soberano. Sua função é assessorar o síndico na administração condominial e funcionar como um órgão auditor de contas.

Os pareceres emitidos pelos conselhos não obrigam a assembleia a acatá-los, seja no que diz respeito a questões fiscais ou em quaisquer outras.

Vale lembrar, também, dos condomínios de imponentes dimensões, com muitos moradores, o que, naturalmente, resulta em um número maior de demandas e problemas. Nesses casos, apenas os dois conselhos podem se demonstrar pouco para atender às necessidades. Uma solução possível é formar comissões para tratar, pontualmente, de assuntos específicos. Exemplo: criar uma comissão de obra para colher orçamentos e fazer sua fiscalização.

O órgão seria transitório, e sua atuação estaria encerrada depois de concluída a obra.

Há, no entanto, condomínios que optam por manter comissões fixas para tratar de certos temas. O ideal é que conste na Convenção a possibilidade de criação desses grupos de trabalho, sejam eles provisórios ou permanentes.

Infelizmente, o que se observa em muitos condomínios é a falta de interesse, por parte dos moradores, em participar desses conselhos. São poucos os que se voluntariam para o cargo de conselheiro. Grande parte acaba "empurrada" para os assentos, porque ninguém apareceu para assumi-los.

Muitos alegam falta de tempo para se dedicar o necessário, outros acham que não são aptos para revisar pastas de contas e emitir parecer sobre o assunto.

Há, ainda, quem fuja da atividade por puro comodismo ou medo de arrumar de dores de cabeça - o que é lamentável.

A boa gestão condominial não depende exclusivamente do síndico. Se você, morador, se sente preparado para integrar um desses conselhos, vá em frente.

E você, síndico, caso esteja enfrentando problema para compor conselho, identifique entre os condôminos aquele que tem talento para o posto e convide-o a participar.
Fonte:Flávio Amary é vice-presidente do Interior do Sindicato da Habitação (Secovi-SP)