24 de fev de 2016

Confira os dez problemas mais comuns em condomínios

Os edifícios têm uma serie de assuntos que geram conflitos entre os condôminos. As especialistas Cristina Muccio Guidon e Evelyn Roberta Gasparetto, autoras do livro “Administrando Condomínios“, falam sobre esses principais problemas encontrados em condomínios e indicam soluções práticas para o bom convívio entre os moradores. Confira:

Brigas entre vizinhos: Problemas como barulho, animais, garagens, desrespeito aos horários, o síndico deve administrar respeitando o regulamento interno e a convenção do condomínio. Dessa forma estará amparado nas decisões a serem tomadas, bem como as eventuais punições a serem aplicadas.

Fundo de reserva: Muitos moradores têm dúvidas sobre o que é o fundo de reserva e sua utilização. A convenção do condomínio determina o percentual que costuma variar entre 5% a 10% do valor do condomínio, sendo recomendável mantê-lo em uma conta separada daquela utilizada para as despesas ordinárias. Sua utilização é para casos emergenciais e deve ser recomposto após a sua utilização e levado esse assunto para assembleia para conhecimento dos condôminos.

Omissão do conselho fiscal: O conselho fiscal, por uma situação política, pode prejudicar o síndico, ou seja, não assinar as pastas ou até esquecer-se de fazê-las, por não se importar muito com a situação, o que traz para o síndico uma responsabilidade ainda maior e isolada.

Reformas e o quorum necessário: Muitos condomínios sofrem com esta situação, pois é necessário cumprir os quoruns para as obras, no entanto, os moradores podem não colaborar e não comparecer em assembleias para esta resolução. Isso traz um retrocesso para o próprio condomínio, deixando o síndico de mãos atadas, adiando e atrasando as obras.

Redução de custos: Uma das maiores preocupações de quem mora em condomínios é o valor da taxa condominial. Para que o edifício possua uma quota justa e suficiente para honrar o pagamento dos compromissos mensais como salários, impostos, água, luz, materiais, é necessário que o síndico em conjunto com o conselho fiscal trabalhem visando reduzir custos com fornecedores, diminuir o desperdício dos consumos de água e luz e estejam atentos à necessidade de horas extras dos funcionários pois essa despesa onera consideravelmente a folha de pagamentos dos edifícios.

Prestação de contas: Muitos edifícios têm problemas com a apresentação das contas do condomínio. O síndico tem por obrigação prestar contas sobre sua gestão, devendo apresentar mensalmente aos moradores um demonstrativo claro e de fácil entendimento da movimentação financeira do condomínio, detalhando os recebimentos e pagamentos. Além disso, anualmente, essas contas devem ser aprovadas pelos condôminos.

Segurança: Os assaltos nos condomínios têm se tornado frequentes. O cuidado a ser tomado tem que ser prévio, na contratação de funcionários, ou então, na verificação das pessoas que a empresa terceirizada envia, e até mesmo com a própria empresa de segurança, de câmeras, portões e alarmes. Além disso, os moradores deveriam combinar um sinal, alguma posição de estacionar o carro que demonstre que aquela pessoa que entrou junto, não é um convidado e sim um assaltante.

Ninguém quer assumir como síndico: É difícil, já que na verdade, a responsabilidade é muito grande. Neste caso, melhor seria proporem a contratação de um síndico profissional.

O síndico não está cuidando do condomínio como deveria: Neste caso, o ideal é que seja formada uma comissão de moradores que, posteriormente à verificação dos problemas não resolvidos, organize uma reunião pedindo soluções. No entanto, em caso de negativa, melhor a destituição do síndico com a substituição por um outro profissional.

O síndico está fazendo obras sem consultar ninguém: Esta é uma atribuição do conselho fiscal. O morador que não fizer parte do conselho pode procurar um membro do conselho e solicitar explicações a respeito. A partir daí, todos podem ser reunir e verificar não só as obras, como os orçamentos, os pagamentos feitos, e se as mesmas estão contribuindo para o condomínio.
Fonte: revista.zapimoveis

19 de fev de 2016

Como apurar e responsabilizar morador que cometeu ato antissocial ou crime no condomínio e minimizar consequências?

A maioria dos crimes ocorridos em condomínios residenciais não chega aos ouvidos da polícia e nem dos veículos de comunicação. Somente casos mais graves, como arrastões promovidos por quadrilhas especializadas, acabam tendo registro policial e notoriedade.   
Rotineiramente, temos nos prédios os mais variados problemas de convivência entre moradores. Excesso de barulho, vagas de garagem e atitudes antissociais são os mais comuns. Não podemos esquecer dos furtos no interior de veículos e do uso de entorpecentes nas áreas comuns ou até mesmo dentro das unidades, mas que incomoda o vizinho no tocante ao cheiro exalado pela maconha, por exemplo.


Em alguns edifícios, as escadas são usadas para práticas sexuais e até mesmo para necessidades fisiológicas. Todo esse arcabouço de contravenções e delitos deixa o clima tenso, gerando, assim, inimizades entre moradores e também em relação ao zelador e funcionários da portaria.
Ministro treinamento e capacitação para vigilantes e porteiros; desses profissionais já ouvi relatos de casos escabrosos, onde moradores estressados, alguns avessos às normas de segurança ou aqueles que desejam somente comodidade, passam a ofender e destratar os funcionários do local, atitude que caracteriza o assédio moral, se ocorrer de forma repetida. Não raro, são praticados também os crimes de ameaça e contra a honra dos colaboradores.

Todas essas questões desaguam nas assembleias de moradores. Em algumas delas, o clima é de muita tensão, bate-boca, acusações levianas e até vias de fato pode chegar a acontecer. Soube de casos que o síndico teve que contratar vigilantes, pois tinha receio que o pior acontecesse em reunião com os moradores.
A contratação de cinegrafista para registrar tudo o que acontece durante a assembleia também não é incomum. É de se lembrar que no último ano, só em São Paulo, um síndico e um zelador foram assassinados por condôminos.

Para minimizar esses problemas, entendo que  administração do condomínio deve instalar câmeras de segurança nas entradas e saídas de pessoas, veículos e mercadorias. Esse investimento deve prosseguir nos elevadores, salão de festas, academia de ginástica e na garagem. O primeiro aspecto positivo é o inibitório. Por diversas vezes fui procurado por síndicos que reclamavam de danos promovidos no interior dos elevadores. Indico sempre a instalação de câmeras. Normalmente, segundo relatos, nenhum risco ou dano ocorre depois dessa providência.

Se as câmeras não tiverem o condão de inibir fato criminoso ou antissocial, terão o poder de apontar quem está com a razão ou quem promoveu o distúrbio ou até mesmo fato criminoso.
Sugiro também a criação do chamado Livro de Ocorrências Gerais, que ficará à disposição dos moradores para, através de breve histórico,  solicitarem providências do síndico em relação a desavenças, reclamações quanto a funcionários, funcionamento do condomínio e sugestões.

A administração do prédio deve ainda disponibilizar e-mail para que os moradores possam enviar informe de qualquer tipo de problema sofrido, anexando fotos e áudio, sempre que possível.
A prevenção também deve estar presente nas punições aos infratores das normas do local. Muita gente só respeita mesmo quando sente o peso da multa no bolso.
Fonte:http://tudosobreseguranca.com.br/

17 de fev de 2016

Adicional de sobreaviso para zeladores

A maior parte dos empregados em zeladoria residem em seu local de trabalho, e aí surge a dúvida: quando o trabalhador adentra em sua casa ao fim do expediente está ou não em regime de sobreaviso?

O artigo 244, parágrafo 2ª da CLT, determina que “considera-se de ‘sobreaviso’ o empregado efetivo, que permanecer em sua própria casa, aguardando a qualquer momento o chamado para o serviço”. Também dita que cada escala de sobreaviso será, no máximo, de 24 horas, e que tais horas, para todos os efeitos, serão contadas à razão de um terço do salário normal.

A caracterização do sobreaviso consiste no controle patronal e permanência em regime de plantão ou equivalente, aguardando o empregado, a qualquer momento, o chamado para o serviço durante o período de descanso.

Nessas condições, o fato de o zelador permanecer no local de trabalho, ainda, que portando aparelho celular ou de rádio não será suficiente para a caracterização do sobreaviso, pois, o mero uso do aparelho, mesmo cedido pelo empregador, se submete à orientação consagrada pela Súmula nº 428, I, do TST: “O uso de instrumentos telemáticos ou informatizados fornecidos pela empresa ao empregado, por si só, não caracteriza o regime de sobreaviso”.

É certo que o fato de o zelador residir no local de trabalho não implica necessariamente no regime de sobreaviso quando seu direito de ir e vir não restar prejudicado, por exemplo, por um regime de escala de sobreaviso. Porém, caso o empregado seja acionado durante seu descanso, então fará jus ao pagamento da hora trabalhada com extra.

O chamado eventual em finais de semana ou fora do horário de trabalho não configura limite para a liberdade de ir e vir, especialmente nos casos em que há o fornecimento de aparelhos de rádio ou celular, o que permite ao profissional de zeladoria a locomoção.

*Vanessa Cristina dos Santos Resende é advogada da Karpat Sociedade de Advogados, especializada em direito processual civil e do trabalho.

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3 de fev de 2016

QUAL O PASSO A PASSO PARA REGULARIZAR UM CONDOMINIO, PARA QUE DEIXE DE SER DE FATO E PASSE A SER DE DIREITO?

As regras básicas da relação entre Condôminos estão regidas pelo Código Civil Brasileiro, lei 10406/2002; lei 4591 de 16/12/1964 e pela lei (locação) 8245 de 16/10/1991, e dentro do que não ferir a legislação brasileira, o que dispuser os Regimentos Internos ou Convenção. Os Condomínios surgem da necessidade de organizar e padronizar as relações comuns que existem entre pessoas que habitam unidades autônomas de um imóvel, porém dependentes entre si de áreas de uso, administração e manutenção em comum e, de responsabilidade de todos. 

Forma-se a partir da vinculação criada por lei, porém a formalização e as regras de conveniência são determinadas por cada grupo que forma um Condomínio, horizontal ou vertical. Esta associação vinculada por força de lei, pode ser formalizada a partir de uma reunião entre os Condôminos, mediante a convocação para uma Assembléia Geral Ordinária, para este fim, por um mínimo de 2/3 dos interessados. Delibera-se sobre a formalização do Condomínio, dá-se um nome, forma da administração e sua composição. 

Lavra-se uma ata, que é registrada em Cartório, junto com o Regimento Interno. O Síndico eleito inicia o processo de registro formal, junto aos Órgãos Públicos, em especial a Receita Federal, com o CNPJ. No Estado é dispensado e em alguns Municípios, também, é dispensado o registro. Os Condomínios com poucas unidades ou de fácil administração, não necessitam de registro no CNPJ, podem realizar os gastos e contratações em nome do Sindico com o seu CPF, porém a cada troca de Síndico é necessário alterar os Contratos e Registros. As Assembléias são de duas modalidades: 1 – Assembléia Geral Ordinária – AGO: que trata do Regimento Interno; aprovação de Orçamento Anual; Aprovação de Contas; Eleição do Síndico e dos Conselhos.

Outros assuntos podem ser tratados na AGO, desde que inclusos na Pauta. 2 – Assembléia Geral Extraordinária – AGE: trata de assuntos de urgência; regras de convivência não dispostas no Regimento Interno; Conveniência ou não de obras e serviços especiais; dúvidas com relação às contas e ou procedimentos; As despesas do Condomínio são despesas de todos e a todos obriga igualmente. Para tanto devem ser aprovadas por consenso, devidamente escrituradas e demonstradas em relatórios claros e precisos a todos os Condôminos, que terão acesso aos documentos, livros e registros. Os condomínios estão obrigados a apresentar diversas declarações e informações fiscais, em especial as de natureza trabalhista e previdenciária. 

Os Empregados de Condomínios não são empregados domésticos e devem ser registrados, ter no INSS e o FGTS recolhido de forma normal, mensal e documentada; muita região tem Sindicados com Convenção Coletiva do Trabalho firmada e válida para aquele território. Para a Realização de uma Assembléia, é importante observar o quorum necessário para cada caso específico: alteração das características ou de uso do Imóvel é de 100% dos Condôminos; Alterar o Regimento Interno, 2/3 de aprovação; convocar Assembléia, ¼ dos Condôminos; aprovação de orçamento e deliberações sobre manutenção, despesas e orçamento, 50% dos presentes. •

Questões Éticas: não são proibidas, mas deve-se evitar: o Condômino devedor, votar em assuntos de natureza financeira; o Síndico, comparecer com diversas procurações; o Síndico, votar em aprovação de contas apresentadas por ele; o Evitar que o Síndico seja o Presidente da Assembléia; o Aprovação de Contas por voto de solidariedade ou de confiança; o Constantes reeleições das mesmas pessoas nos cargos administrativos; • Questões de Direito: Podem invalidar uma Assembléia: o Não proprietário votar em Assembléia; o Locatário, com Contrato de Locação, votar somente em despesas comuns; o Impedir Proprietário (Condômino) que tem Promessa de Compra e Venda, sem registro, de comparecer e votar; o Impedir qualquer Condômino de comparecer às Assembléias; o Vícios, erros ou rasuras nas Atas;
Ms Consultoria E Serviços
Fonte:condoworks.com.br

Renegociação do valor do aluguel em tempos de crise

*Luís Fernando Teixeira de Andrade
A crise pela qual passa o país afeta todas as áreas e, como não poderia deixar de ser, também faz cair o valor dos aluguéis.
Dados divulgados pelo Secovi-SP em 20 de janeiro apontam uma queda de 2,5% no valor médio do aluguel residencial no acumulado dos últimos 12 meses. Trata-se do pior índice desde agosto de 2005, data em que a medição começou a ser realizada com a metodologia atual.
Nesse cenário, especialmente nos casos de inquilinos com contrato de locação antigos e não renovados (geralmente acima de 30 meses), é cada vez mais comum que o locatário, percebendo que o valor de seu aluguel está maior do que o dos imóveis semelhantes no mercado, solicite a redução de seu valor.
Para o proprietário do imóvel, é necessário saber que entrará na negociação o fato de o inquilino poder se mudar para um semelhante e mais barato, sem imposição de multa. Ou seja, ou aceita a redução do aluguel ou pode perder o inquilino.
Na tomada de decisão, o locador deve avaliar se vale mais a pena manter o imóvel locado, mesmo que por um valor menor, evitando, com isso, gastos com o imóvel vazio ou se vale arriscar a chance de encontrar outro inquilino que aceite o valor desejado.
Como forma de se evitar ou reduzir o risco de que essa situação venha acontecer, o ideal é sempre que, nos casos em que o prazo do contrato já tenha passado, o locador solicite a assinatura da renovação, para que ele passe a vigorar novamente por prazo determinado. Para tanto, é essencial o auxílio de um advogado especializado na área.
* Luís Fernando Teixeira de Andrade é advogado especializado em Direito Imobiliário do Setor Imobiliário do escritório Karpat Sociedade de Advogados

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