QUAL O PASSO A PASSO PARA REGULARIZAR UM CONDOMINIO, PARA QUE DEIXE DE SER DE FATO E PASSE A SER DE DIREITO?

As regras básicas da relação entre Condôminos estão regidas pelo Código Civil Brasileiro, lei 10406/2002; lei 4591 de 16/12/1964 e pela lei (locação) 8245 de 16/10/1991, e dentro do que não ferir a legislação brasileira, o que dispuser os Regimentos Internos ou Convenção. Os Condomínios surgem da necessidade de organizar e padronizar as relações comuns que existem entre pessoas que habitam unidades autônomas de um imóvel, porém dependentes entre si de áreas de uso, administração e manutenção em comum e, de responsabilidade de todos. 

Forma-se a partir da vinculação criada por lei, porém a formalização e as regras de conveniência são determinadas por cada grupo que forma um Condomínio, horizontal ou vertical. Esta associação vinculada por força de lei, pode ser formalizada a partir de uma reunião entre os Condôminos, mediante a convocação para uma Assembléia Geral Ordinária, para este fim, por um mínimo de 2/3 dos interessados. Delibera-se sobre a formalização do Condomínio, dá-se um nome, forma da administração e sua composição. 

Lavra-se uma ata, que é registrada em Cartório, junto com o Regimento Interno. O Síndico eleito inicia o processo de registro formal, junto aos Órgãos Públicos, em especial a Receita Federal, com o CNPJ. No Estado é dispensado e em alguns Municípios, também, é dispensado o registro. Os Condomínios com poucas unidades ou de fácil administração, não necessitam de registro no CNPJ, podem realizar os gastos e contratações em nome do Sindico com o seu CPF, porém a cada troca de Síndico é necessário alterar os Contratos e Registros. As Assembléias são de duas modalidades: 1 – Assembléia Geral Ordinária – AGO: que trata do Regimento Interno; aprovação de Orçamento Anual; Aprovação de Contas; Eleição do Síndico e dos Conselhos.

Outros assuntos podem ser tratados na AGO, desde que inclusos na Pauta. 2 – Assembléia Geral Extraordinária – AGE: trata de assuntos de urgência; regras de convivência não dispostas no Regimento Interno; Conveniência ou não de obras e serviços especiais; dúvidas com relação às contas e ou procedimentos; As despesas do Condomínio são despesas de todos e a todos obriga igualmente. Para tanto devem ser aprovadas por consenso, devidamente escrituradas e demonstradas em relatórios claros e precisos a todos os Condôminos, que terão acesso aos documentos, livros e registros. Os condomínios estão obrigados a apresentar diversas declarações e informações fiscais, em especial as de natureza trabalhista e previdenciária. 

Os Empregados de Condomínios não são empregados domésticos e devem ser registrados, ter no INSS e o FGTS recolhido de forma normal, mensal e documentada; muita região tem Sindicados com Convenção Coletiva do Trabalho firmada e válida para aquele território. Para a Realização de uma Assembléia, é importante observar o quorum necessário para cada caso específico: alteração das características ou de uso do Imóvel é de 100% dos Condôminos; Alterar o Regimento Interno, 2/3 de aprovação; convocar Assembléia, ¼ dos Condôminos; aprovação de orçamento e deliberações sobre manutenção, despesas e orçamento, 50% dos presentes. •

Questões Éticas: não são proibidas, mas deve-se evitar: o Condômino devedor, votar em assuntos de natureza financeira; o Síndico, comparecer com diversas procurações; o Síndico, votar em aprovação de contas apresentadas por ele; o Evitar que o Síndico seja o Presidente da Assembléia; o Aprovação de Contas por voto de solidariedade ou de confiança; o Constantes reeleições das mesmas pessoas nos cargos administrativos; • Questões de Direito: Podem invalidar uma Assembléia: o Não proprietário votar em Assembléia; o Locatário, com Contrato de Locação, votar somente em despesas comuns; o Impedir Proprietário (Condômino) que tem Promessa de Compra e Venda, sem registro, de comparecer e votar; o Impedir qualquer Condômino de comparecer às Assembléias; o Vícios, erros ou rasuras nas Atas;
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Fonte:condoworks.com.br

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