DICAS/GERAIS


100 dicas para um condomínio eficiente

O Jornal dos Condomínios completou 100 edições em abril de 2011, sempre buscando oferecer informações para ajudar os síndicos a administrar o condomínio respeitando as leis e prezando pelo bem comum dos moradores. Com base nas publicações de oito anos de atuação, apresentamos a seguir 100 dicas para alcançar uma gestão eficiente e comemorar junto aos leitores este marco.
Administração
1 Assembleia
- O síndico deve programar uma pauta objetiva e deixar os assuntos gerais para serem discutidos somente no final da assembleia
2 Conselho
- Mantenha o Conselho informado sobre os balancetes e convoque-o sempre que tiver uma decisão importante para tomar
3 Previsão orçamentária
- Ao fazer a previsão orçamentária, não se esquecer de levar em conta a inflação do ano e o reajuste salarial dos funcionários
4 Nota fiscal
- Sempre peça nota fiscal ou recibo para provar a aquisição de produtos e serviços e poder elaborar corretamente a prestação de contas
5 Produtos e serviços
- Ao contratar uma prestadora de serviço ou comprar um produto, atenha-se ao preço, mas principalmente à qualidade
6 Administradora e síndico profissional
- Podem trazer suporte ao síndico na administração do prédio e ser uma saída para quando ninguém quer assumir o cargo. “É necessário verificar a idoneidade da empresa contratada e a satisfação de outros clientes”, recomenda o síndico do residencial Passero, Roberto Mari
7 Prestação de contas
- A prestação de contas anual é obrigatória por lei e importante para mostrar a transparência da gestão
8 Cotas extras
- Para evitar as cotas extras próximo ao Natal para o pagamento de 13º salário, o condomínio pode fazer o parcelamento do valor e inserir na taxa condominial durante o ano
9 Orçamento
- Na contratação de produtos e serviços, peça pelo menos orçamentos de três empresas
10 Fundo de Reserva
- O Fundo de Reserva serve para cobrir emergências e não deixar o caixa no vermelho. O percentual destinado deve ser estipulado pela convenção
11 Inadimplência
- A inadimplência atrapalha a gestão do síndico e onera o condômino que quita a taxa em dia. Encontre soluções firmes para combatê-la
12 Seguros
- Exija sempre uma cópia da proposta de seguro contratado e confira com a apólice. Negocie seguros
13 Empregados
- Na escolha do empregado, deve-se entrevistar candidatos com referências e solicitar folha de antecedentes criminais. Evite hora-extra
14 Checkup
- Monte com seu zelador uma lista de itens para realização de checkup semanal para conferir o funcionamento dos equipamentos
15 Exames médicos
- Por lei, o condomínio deve contar com o PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional) e bancar exames admissionais, demissionais e periódicos
16 Contratação terceirizada
- Verifique a idoneidade e o tempo de mercado da empresa. Exija os comprovantes de pagamento do salário dos empregados e os tributos mensais. Se não for pago, o condomínio pode ser corresponsável.
17 Mediação de conflitos
- A mediação de conflitos é um método alternativo que pode facilitar a resolução de problemas mediante a colaboração e a integração dos moradores. Informe-se
18 Advertência e multa
- Nem sempre simpática, a multa às vezes é essencial para garantir a boa convivência. É importante ser precedida de advertência verbal e escrita
19 Documentação
- Os documentos do condomínio devem ser arquivados. O tempo que devem ficar guardados varia de cinco anos, como as apólices, a permanentemente, no caso de plantas do condomínio
20 Capacitação
Hoje em dia boa vontade já não basta para uma gestão eficaz, é essencial o síndico aprimorar os conhecimentos por meio de cursos e palestras de gestão condominial
Segurança
21 Equipamentos e vigilância
- A junção entre equipamentos de vigilância eletrônica, vigias 24 horas e procedimentos de moradores é um fórmula eficaz para inibir invasores
22 Encomendas
- Não permitir a entrega de flores, pizzas, presentes e outros objetos no apartamento. O morador deverá ser chamado na portaria para recebê-los
23 Treinamento
- Cursos de treinamento e de reciclagem para vigias são investimentos tão relevantes quanto em equipamentos
24 Conseg
- É interessante participar das reuniões em seu bairro. O conselho identifica e discute os problemas de segurança e encaminha à polícia civil e militar
25 Muros
- Cuidar dos muros do prédio é a melhor forma de prevenir a entrada de invasores. Recomenda-se sensores ou cercas elétricas. “A barreira perimetral é muito importante, pois se um bandido conseguir entrar na porta e render o primeiro morador, facilmente assalta o prédio inteiro”, alerta o consultor de segurança Otacílio da Rosa
26 Controle de acesso
- Para garantir segurança, o controle de acesso é fundamental. O mercado oferece desde sistema de senhas a biometria (digital)
27 Monitoramento a distância
- Se não houver vigilância humana, serviços de sistema de alarme a distância são uma boa opção. Se houver o acionamento da barreira, os profissionais da sede da empresa vão ao condomínio verificar a ocorrência
28 CFTV
- Circuito de CFTV. É importante investir em equipamentos com boa qualidade de resolução. Busque orientação de um profissional habilitado antes de adquirir o produto
29 Plano de segurança
- Para a elaboração de um plano de segurança é recomendado contar com o apoio de um consultor de segurança especializado em detectar as vulnerabilidades do prédio
30 Vizinhos
- Troque informações com os vizinhos sobre a segurança da região e combine um sinal em caso de perigo
31 Inquilinos de temporada
- Fornecer fichas às imobiliárias para informar dados dos locatários, como dia de entrada e previsão de saída, além de placa do carro
32 Guarita
- A guarita deve oferecer visibilidade para o controle de entrada e saída. O ideal é ser blindada, com dispositivo de recepção de encomendas
33 Para-raios
- Sempre que tiver reformas e pinturas no prédio, ou após forte tempestade, é fundamental chamar um profissional pra revisar a resistência do aterramento
34 Extintores e mangueiras de incêndio
- Não esqueça do período de recarga dos extintores e de revisão das mangueiras
35 Porta corta-fogo
- Mantenha sempre fechada e sem obstruções
36 Gás
- A Central de gás deve estar limpa e arejada, sem quaisquer objetos dentro da mesma que não sejam os cilindros de GLP e o estrado de madeira
37 Primeiros socorros
- É fundamental que o síndico ou os funcionários estejam preparados para o atendimento de primeiros socorros
38 Plano de abandono
- O condomínio deve ter um plano de abandono que determine as atitudes necessárias para prevenir e minimizar acidentes
39 Incêndio
- Em caso de incêndio desligue a central de gás, a chave geral de energia elétrica, evacue o prédio e ligue para os Bombeiros (193)
40 Emergência
- Tenha o telefone de emergência da Polícia Militar (190), da Civil (1970) e do Samu (192)
Saúde, bem estar e meio ambiente
41 Jardins e área de lazer
- Investir em jardins e áreas de lazer nos condomínios é um benefício para os moradores e influi na qualidade de vida
42 Paisagista
- Para planejar um jardim corretamente, o síndico deve consultar um profissional habilitado, de preferência um paisagista
43 Esgoto
- Certifique-se que a empresa de limpa-fossa e tratamento de esgoto, que presta serviços ao condomínio, dê um destino certo aos dejetos
44 Plantas
- Para minimizar o trabalho de jardinagem, é indicada a utilização de plantas de baixa manutenção no jardim, como as palmeiras Butiá e Jerivá
45 Luz natural
- Aproveite a luz natural, pois tem maior eficiência luminosa e é renovável
46 Dengue
- Tampe bem os reservatórios de água. Não deixe potes que possam acumular água nos jardins, verifique acúmulo de água em poços de elevadores e imóveis fechados
47 Reciclagem de lixo
- Organize a reciclagem de lixo no prédio. Os resíduos podem ser vendidos para cooperativas ou recolhidos pela concessionária de coleta de lixo
48 Óleo de cozinha
- Reciclar o óleo de cozinha contribui para minimizar impactos ambientais. Existem programas de entidades que recolhem o óleo reciclado direto nos condomínios
49 Telhado branco
- Para reduzir o aquecimento do prédio, pinte o telhado de branco. Também ajuda a diminuir a emissão de dióxido de carbono. “Gera uma boa economia com ar-condicionado”, aponta o arquiteto Mário Rigueira
50 Hidrômetros individuais
- A individualização dos hidrômetros nas unidades ajuda a diminuir o consumo de água
51 Água da chuva
- A construção de um sistema de captação de água da chuva para utilizar na rega de jardins e descarga de vaso sanitário economiza 30% da água potável
52 Campanhas
- Faça campanhas de consumo consciente de água e energia elétrica para sensibilizar os moradores
53 Produtos de limpeza
- Não compre produtos de limpeza clandestinos, podem provocar queimaduras, irritações e intoxicações
54 Entulho
- Certifique-se de que a empresa que faz reformas no condomínio dá um destino certo para os entulhos da construção civil
55 Caixa da água e cisternas
- Limpeza deve ser realizada a cada seis meses
56 Drogas
- Realizar palestras e atividades de conscientização sobre o mal das drogas para crianças, pais e jovens do condomínio
57 Pragas
- Manter a limpeza dos locais onde é acondicionado o lixo do prédio evita a infestação de ratos e baratas. Também é indicado o prédio fazer a desinsetização periodicamente
58 Quadras de esporte e pista de caminhada
- A construção de quadras poliesportivas garantem a diversão das crianças, como uma pista de caminhada é um atrativo para idosos que não querem sair do prédio
59 Confraternização
- Para unir os moradores do condomínio, promova festas de confraternização em datas festivas como Natal e Páscoa
Infraestrutura e manutenção
60 Manutenção preventiva
- Verificar periodicamente como estão a estrutura e o sistema hidráulico gera economia, pois reparos corretivos saem mais caros
61 Sistema elétrico
- Chame um especialista para fazer um checkup da instalação elétrica a cada cinco anos
62 Impermeabilização
- A impermeabilização deve ser aplicada nos locais da construção que estejam em contato com a água, pois previne a infiltração e corrosão das armaduras
63 Telhado
- Faça a manutenção do telhado no outono, pois é o período do ano em que menos chove
64 Elevadores e temporizadores
- A modernização de elevadores e temporizadores nas lâmpadas de corredores ajudam a reduzir os custos com energia elétrica
65 Salão de festas
- Na reforma do salão de festas, optar por janelas e materiais com atenuação acústica para evitar a propagação do barulho
66 Bombas
- O tempo útil de uma bomba é de cerca de 10 anos. Com a manutenção periódica sua vida útil aumenta, mas se manuseada sem cuidado pode não ultrapassar dois
67 Pintura
- É indicada a repintura do prédio a cada cinco anos, com lavação em intervalos de 2,5 anos
68 Cores
- As tonalidades suaves duram mais do que as cores fortes e absorvem menos calor
69 Acessibilidade
- Os acessos, circulação e banheiros do prédio devem atender às normas de acessibilidade para pessoas com deficiências. O arquiteto Paulo Gobbi lembra que a acessibilidade deve estar presente nas áreas de lazer
70 Academia
- Ao instalar uma academia, o síndico deve contar com a assessoria de um profissional de educação física para a escolha dos equipamentos e adequação da sala
71 Piscina
- Mesmo em períodos de pouco uso e quando a piscina tem cobertura de proteção, é preciso tratar a água e realizar filtragem
72 Bombas manuais
- O arquiteto Armando Felipe da Silva orienta conter nos edifícios bombas de recalque manuais para a drenagem da água da chuva na falta de energia elétrica
73 Playground
- Dê preferência aos que seguem as normas NBR 14350-1 e NBR 14350-2 (Segurança de brinquedos de playground) da ABNT
74 Garagens
Mantenha a pintura, limpeza, sinalização e amortecedores de impacto da garagem
75 Pisos
- Pisos em mármores, granitos e granilites desgastados com o uso requerem tratamento especializado
76 Gerador
- Deve ser vistoriado uma vez por semana pelo zelador, que deve por em funcionamento para manter o aparelho lubrificado
77 Sacadas
O fechamento móvel de sacadas é uma opção que ganha espaço nas unidades, pois amplia a possibilidade de uso do espaço, mas precisa passar por aprovação de assembleia
78 Inspeção predial
- Realizar inspeção predial periódica é uma maneira de garantir mais tempo de vida à estrutura. É um checkup do edifício inteiro, das fundações ao telhado, para averiguar anomalias. É indicado que a vistoria seja feita a cada cinco ou três anos, dependendo da idade do prédio.
79 ART
- Sempre peça a ART em reformas do prédio. “Garantir a qualidade do trabalho nas manutenções depende de profissionais e empresas qualificadas e exigência das ARTs (Anotações de Responsabilidade Técnica)”, alerta o assessor do Crea-SC, Claude Faria
Jurídico
80 Legislação condominial
- O advogado Alberto Calgaro diz ser imprescindível o síndico conhecer a legislação condominial. Novo Código Civil (art. 1.331 a 1.358), Lei dos Condomínios (nº 4.591/1964), convenção e regimento interno
81 Convenção
- Atualizar a convenção com o Código Civil de 2002
82 Convocação de assembleia
- Todos devem receber convocação sob pena de assembleia ser anulada
83 Procurações
- É importante que haja limitação no uso de procurações, definindo número máximo de outorgadas à mesma pessoa.
84 Multa
- Assim como a multa deve ser disciplinada pela convenção ou regulamento, o valor deve estar determinado nas mesmas regras internas
85 Votação de inquilinos
- Os inquilinos podem participar e votar nas assembleias desde que o proprietário não esteja presente e desde que a matéria não seja relativa às despesas extraordinárias
86 Direito ao voto
- Nenhum condômino pode participar, nem votar em assembleias gerais se não estiver em dia com a taxa condominial
87 Protesto em cartório
- Solução para minimizar a inadimplência. “O protesto em cartório é uma ferramenta para manter a saúde financeira dos condomínios”, afirma o presidente do Secovi Florianópolis, Fernando Willrich
88 Antissocial
- A convenção deve determinar o que é considerado comportamento antissocial, já que o Código Civil trouxe a multa, mas não especifica o critério.
89 Inadimplente reiterado
- O condômino que não paga a taxa condominial reiteradamente pode ser enquadrado como antissocial e poderá ter de arcar com multa de até 10 vezes o valor da contribuição.
90 Contribuição sindical
- Contribua com o sindicato da categoria, pois é obrigatório. Não se esqueça de cobrar ações e a convenção coletiva
91 Divisão de despesas
- A divisão das despesas no condomínio deve estar prevista na convenção. Caso contrário, deve ser por rateio de acordo com a fração ideal
92 Remuneração do síndico
- A remuneração do síndico deve ser decidida em convenção ou assembleia
93 INSS
- O síndico que recebe remuneração ou isenção de taxa condominial deve contribuir com o INSS sobre o valor recebido
94 RAIS
Condomínios devem entregar anualmente a RAIS (Relação Anual de Informações Sociais) ao Ministério do Trabalho
95 Horário de reformas
- “As reformas em apartamentos devem seguir regras de horário, previstas na convenção e regimento interno”, explica a advogada Dirlei Magro. Normalmente o horário estipulado é das 8h às 12h e das 14h às 18h nos condomínios residenciais e no horário oposto nos comerciais
96 Limitação de inquilinos
- Para determinar o número máximo de inquilinos nos apartamentos, para evitar a superlotação nos condomínios de praia, o limite deve constar no regimento interno ou ser aprovado em assembleia
97 Animais
- A lei impede que o condomínio proíba os moradores de terem animais de estimação, mas devem ser estipuladas regras para a circulação deles no prédio
98 Fumo
- Proibir o fumo nas áreas coletivas fechadas, conforme lei estadual nº 14.874/2009
99 Assessoria jurídica
- Na administração de um condomínio, o síndico tem que lidar com muitas questões legais. O auxílio de uma assessoria jurídica pode evitar problemas
Dica número 100: Leia o Jornal dos Condomínios
- Por meio da publicação, o síndico se mantém informado sobre os assuntos condominiais.
Fonte: Condomínios Online


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 Dicas de postura e comportamento de funcionários

Cartilha 01 - Zelador

10 DICAS DE POSTURA E COMPORTAMENTO DO ZELADOR EFICIENTE

Caro profissional,
Para a elaboração de um bom trabalho em nosso condomínio, algumas informações devem estar no seu dia-a-dia. Abaixo estão 10 dicas e lembretes que vão lhe ajudar a melhorar seu trabalho e manter sua qualidade.

1.Cumprimente sempre seus colegas de trabalho e moradores do condomínio.

2. Uma boa aparência contribui para um ambiente de trabalho harmônico, por isso, esteja sempre bem vestido e limpo.

3. Mantenha-se sempre informado sobre os trabalhos que são desenvolvidos por outros funcionários do condomínio.

4. Para melhor gerenciar os trabalhos, tenha total domínio das funções, sabendo até executá-las. Isso ajudará a identificar erros e corrigi-los.

5. Mais importante do que apontar um erro é apresentar a solução para ele.

6. Pergunte aos moradores do condomínio quanto à qualidade dos serviços prestados por você e sua equipe.

7. Incentive a revelação do erro por parte dos funcionários, e sempre discuta sobre eles para que não ocorram novamente.

8. Procure ser um profissional diferenciado. Para isso, mantenha-se sempre bem informado e procure cursos que possam complementar seu trabalho.

9. Tenha sempre à mão os manuais e certificados dos produtos utilizados no condomínio e de elevadores e bombas de piscina, por exemplo. Eles possuem informações importantes para sua manutenção.

10. Procure sempre manter a equipe de funcionários integrada e com bom relacionamento. O ambiente de trabalho é fundamental para a elaboração de bons serviços.

Cartilha 02 - Porteiro

11 DICAS DE POSTURA E COMPORTAMENTO DO PORTEIRO EFICIENTE

Caro profissional,
Para a elaboração de um bom trabalho em nosso condomínio, algumas informações devem estar no seu dia-a-dia. Abaixo estão 11 dicas e lembretes que vão lhe ajudar a melhorar seu trabalho e manter sua qualidade.

1.Cumprimente sempre seus colegas de trabalho e moradores do condomínio.

2. Uma boa aparência contribui para um ambiente de trabalho harmônico, por isso, esteja sempre bem vestido e limpo.

3. As regras de segurança devem ser cumpridas de maneira rígida. Desobedecê-las pode colocar a vida dos moradores e funcionários em risco.

4. Qualquer abordagem deve ser feita com delicadeza e educação.

5. Não abra exceções quanto à entrada no condomínio e sempre identifique as entradas e saídas de visitantes.

6. Fique atento ás movimentações externas, principalmente quando um funcionário do condomínio faz serviços externos.

7. Não comente sobre a rotina do condomínio nem mesmo com conhecidos. A discrição é também um item de segurança.

8. Sempre que cometer um erro, não tenha medo de comunicá-lo e discutir o que levou a ele com seu gestor.

9. Pessoas estranhas e que não são funcionárias não podem ter acesso à guarita da portaria.

10. Identifique sempre um visitante com um crachá, se possível, além de anotar todos os seus dados. Parte da segurança está em proporcionar essa sensação aos moradores.

11. Os portões de segurança não devem ser ignorados. Use-os de acordo com as regras de segurança estabelecidas.

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Cartilha 03 - Auxiliar de Limpeza

11 DICAS DE POSTURA E COMPORTAMENTO DO AUXILIAR DE LIMPEZA EFICIENTE

Caro profissional, para a elaboração de um bom trabalho em nosso condomínio, algumas informações devem estar no seu dia-a-dia. Abaixo estão algumas dicas e lembretes que vão lhe ajudar a melhorar seu trabalho e manter sua qualidade.

1.Cumprimente sempre seus colegas de trabalho e moradores do condomínio.

2. Uma boa aparência contribui para um ambiente de trabalho harmônico, por isso, esteja sempre bem vestido e limpo.

3. A limpeza diz muito sobre um ambiente, por isso, nunca se esqueça que seu trabalho é o cartão de visitas do condomínio.

4. Mantenha uma rotina de trabalho para que não se esqueça de pequenos detalhes no dia-a-dia

5. Faça uma lista dos produtos de limpeza específicos e separe-os dos demais na dispensa. Isso evitará o uso indevido.

6. O bom profissional se destaca nos detalhes, por isso, fique atento ao trabalho que executa.

7. Erros acontecem e devem ser encarados como uma indicação do que deve ser mudado ou de onde há falhas. Por isso, não tenha medo de revelá-los e discutir obre isso com seu gestor.

8. Não comente sobre a rotina do condomínio com estranhos.

9. Quando for trabalhar do lado de fora do condomínio, avise o porteiro para que fique atento e evite a ação de bandidos.

10. Use sempre luvas e outros artigos de segurança para evitar que produtos mais fortes façam mal a sua saúde.

11. Não se esqueça de identificar as áreas molhadas ou com produtos escorregadios, o que evitará muitos acidentes.

Cartilha 02 - Porteiro

11 DICAS DE POSTURA E COMPORTAMENTO DO PORTEIRO EFICIENTE

Caro profissional,
Para a elaboração de um bom trabalho em nosso condomínio, algumas informações devem estar no seu dia-a-dia. Abaixo estão 11 dicas e lembretes que vão lhe ajudar a melhorar seu trabalho e manter sua qualidade.

1.Cumprimente sempre seus colegas de trabalho e moradores do condomínio.

2. Uma boa aparência contribui para um ambiente de trabalho harmônico, por isso, esteja sempre bem vestido e limpo.

3. As regras de segurança devem ser cumpridas de maneira rígida. Desobedecê-las pode colocar a vida dos moradores e funcionários em risco.

4. Qualquer abordagem deve ser feita com delicadeza e educação.

5. Não abra exceções quanto à entrada no condomínio e sempre identifique as entradas e saídas de visitantes.

6. Fique atento ás movimentações externas, principalmente quando um funcionário do condomínio faz serviços externos.

7. Não comente sobre a rotina do condomínio nem mesmo com conhecidos. A discrição é também um item de segurança.

8. Sempre que cometer um erro, não tenha medo de comunicá-lo e discutir o que levou a ele com seu gestor.

9. Pessoas estranhas e que não são funcionárias não podem ter acesso à guarita da portaria.

10. Identifique sempre um visitante com um crachá, se possível, além de anotar todos os seus dados. Parte da segurança está em proporcionar essa sensação aos moradores.

11. Os portões de segurança não devem ser ignorados. Use-os de acordo com as regras de segurança estabelecidas.

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Cartilha 03 - Auxiliar de Limpeza

11 DICAS DE POSTURA E COMPORTAMENTO DO AUXILIAR DE LIMPEZA EFICIENTE

Caro profissional, para a elaboração de um bom trabalho em nosso condomínio, algumas informações devem estar no seu dia-a-dia. Abaixo estão algumas dicas e lembretes que vão lhe ajudar a melhorar seu trabalho e manter sua qualidade.

1.Cumprimente sempre seus colegas de trabalho e moradores do condomínio.

2. Uma boa aparência contribui para um ambiente de trabalho harmônico, por isso, esteja sempre bem vestido e limpo.

3. A limpeza diz muito sobre um ambiente, por isso, nunca se esqueça que seu trabalho é o cartão de visitas do condomínio.

4. Mantenha uma rotina de trabalho para que não se esqueça de pequenos detalhes no dia-a-dia

5. Faça uma lista dos produtos de limpeza específicos e separe-os dos demais na dispensa. Isso evitará o uso indevido.

6. O bom profissional se destaca nos detalhes, por isso, fique atento ao trabalho que executa.

7. Erros acontecem e devem ser encarados como uma indicação do que deve ser mudado ou de onde há falhas. Por isso, não tenha medo de revelá-los e discutir obre isso com seu gestor.

8. Não comente sobre a rotina do condomínio com estranhos.

9. Quando for trabalhar do lado de fora do condomínio, avise o porteiro para que fique atento e evite a ação de bandidos.

10. Use sempre luvas e outros artigos de segurança para evitar que produtos mais fortes façam mal a sua saúde.

11. Não se esqueça de identificar as áreas molhadas ou com produtos escorregadios, o que evitará muitos acidentes.
fonte:http://www.sindiconet.com.br

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 Veja aqui 22 modelos de documentos para condomínios

  http://www.jurisway.org.br/v2/modelos.asp?tipo=9

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