Crise afeta inadimplência em condomínios, mostra Instituto Pró-Síndico

Juntas, despesas com funcionários e consumos de água e luz representam quase 70% dos gastos de um condomínio
A crise que o Brasil vive não está promovendo apenas a falência das empresas. O problema está, inclusive, atingindo também os condomínios. Entretanto, independente da situação econômica, grande parte da dificuldade poderia ser evitada se erros não fossem cometidos pelas gestões de síndicos durante os últimos 04 anos.

Apesar dos síndicos serem os responsáveis legais pelas edificações, as grandes vilãs são as administradoras. Empresas que se especializaram em assessorar os condomínios na parte financeira, fiscal, contábil e trabalhista, mas que, na prática, agem com amadorismo: “Essas empresas são responsáveis por gerir recursos milionários, mas, muitas vezes, sua capacidade de gestão é feita por pessoas amadoras e isso tem feito que muitos condomínios fiquem insolventes. A situação é gravíssima. Temos casos nos quais a luz e o gás foram cortados”, explica Dostoiévscki Vieira, presidente do Instituto Pró-Síndico.

O valor da taxa condominial ano após ano, via de regra, não deveria ficar inalterado ou ser reduzido, por um simples motivo: tudo tende a subir, ainda mais em um país com inflação oficial perto de 10%. No entanto, alguns síndicos e administradoras fazem de tudo para não aumentar por leniência, despreparo ou boa política ou, quando o fazem, é um reajuste irrisório. “O condomínio não visa lucro. Portanto, qualquer reajuste que sofra, será para as chamadas contas ordinárias, que são as despesas básicas para funcionamento como energia, funcionários, manutenções, conservações e esta não poderá ser usado para pagar benfeitorias maiores que devem ser propostas em rateios e fundo extraordinários. Por esses e outros fatores como a inadimplência, é melhor sobrar do que faltar. Há casos de que, por má administração, os funcionários do condomínio simplesmente entraram em greve”, ressalta Roberto Piernikarz, diretor de condomínios da BBZ administradora, referência de boa gestão nas cidades em que atua.

Outro problema sério a ser ressaltado é a falta de gerenciamento da inadimplência, que subiu, em média, de 13% para 17% e em alguns casos pode chegar a 50% dos moradores. O principal fator não é a falta de dinheiro, mas sim, a falta de um sistema de cobrança eficaz. “É comum o condômino priorizar o cartão de crédito que tem um juro de 300% ao ano e deixar de lado outras despesas. Se este inadimplente não for cobrado rapidamente e de forma eficaz, a dívida irá se transformar em uma bola de neve para os dois lados, condomínio e condômino”, explica Piernikarz.

Juntas, despesas com funcionários e consumos de água e luz  representam quase 70% dos gastos de um condomínio. É comum, quando o empreendimento já está no vermelho, a administradora propor a troca de mão de obra por uma empresa terceirizada. Porém, no curto prazo haverá o desembolso enorme com o pagamento de verbas rescisórias com as demissões, podendo provocar um déficit ainda maior e o corte de serviços básicos, como água e luz. “Quando é realizada uma auditoria, em 90% dos casos observamos que as contas dos condomínios possuem algum tipo de problema, quer seja pequeno, quer grande”, finaliza Vieira.
Fonte:www.ultimoinstante.com.br

10 medidas para cortar custos no condomínio

Fique de olho nas horas extras
Se os gastos com horas extras estiverem muito altos, é hora de repensar se não vale a pena contratar um outro funcionário. Se o zelador, que tem o maior salário do condomínio, faz hora extra na portaria com frequência, isso pode justificar a contratação de um foguista, cujo salário é menor

Retenha os talentos
Contratar é mais caro e improdutivo que aperfeiçoar a equipe, pois exige tempo de treinamento. Demitir também representa gastos adicionais com verbas rescisórias, além do risco de processos trabalhistas

Faça revisões anuais na escala
Fazer avaliações anuais do quadro de funcionários e das escalas de trabalho pode reduzir a despesa com pessoal. Como base, é bom saber que, em média, um prédio pequeno tem seis funcionários: um zelador, um faxineiro, três porteiros para manter a portaria 24 horas e um foguista

Poupe energia elétrica
Avalie possíveis desperdícios de energia elétrica. Programação de elevadores e instalação de minuterias (sensores de presença) são saídas comumente adotadas

Economize água
A instalação de hidrômetros individuais é indicada, pois incentiva a economia de água do prédio como um todo e pode representar uma economia de 20% na conta de água do prédio. Se não for possível, tome medidas como verificar vazamentos, instalar redutores de vazão ou reaproveitar a água da chuva

Realize manutenções preventivas
Todo prédio deve ter em sua agenda de obrigações as manutenções preventivas que são bem mais baratas que as obras de reparação. Dentre essas manutenções estão a verificação do para-raio, bomba de água, elevadores, impermeabilização, verificação de vazamentos. Tudo isso evita obras de grande porte e, consequentemente, grande custo

Faça um orçamento anual
Condomínio e administradora devem elaborar o planejamento financeiro anual a fim de evitar a emissão de cotas extras para dissídio de funcionários ou pagamento de 13º salário, por exemplo

Combata a inadimplência
O condomínio deve evitar que inadimplentes se tornem crônicos. Isso acontece quando não pagam cinco cotas ou mais. A primeira recomendação é procurar o inadimplente para tentar fazer um acordo amigável dentro das regras do condomínio. A partir da terceira cota em atraso, recomenda-se entrar com processo judicial de cobrança

Exerça uma gestão responsável
É preciso racionalizar os custos para evitar que o condomínio deixe de arcar com o pagamento de contas, de salários, ou deixe de fazer a manutenção preventiva. Para isso, o condomínio não pode arrecadar menos do que gasta

Estimule a gestão participativa
Estimule em seu condomínio uma gestão participativa. Os condôminos podem fazer parte do dia a dia da gestão sugerindo ideias interessantes e alternativas inteligentes para a gestão do orçamento do condomínio.
Fonte:http://economia.uol.com.br

Desconto para condôminos em atraso pode aumentar inadimplência e causar enriquecimento ilícito

Rodrigo Karpat*
Todos os condôminos têm o dever de pagar suas despesas condominiais conforme a sua cota parte. É o que está previsto no artigo 1.336, I do Código Civil. “São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.


Ainda de acordo com o Código Civil (artigo 1.350), as despesas de condomínio devem ser previamente apresentadas em assembleia, conforme a aprovação do rateio e posteriormente das contas.  Conceder desconto para aqueles que atrasam as suas cotas condominiais pode representar um incentivo negativo para que outros deixem de pagar e depois tentem negociar melhores condições.,

Também pode configurar um enriquecimento ilícito, uma vez que o ato constitutivo do condomínio determina a forma de rateio, e deixar de cobrar desta forma representa uma benesse ao inadimplente em detrimento ao adimplente. Ou seja, um descumprimento de Cláusula Convencional.
O síndico não pode conceder qualquer desconto ou redução dos acréscimos legais decorrentes da inadimplência, sob pena de responder civilmente pelos prejuízos que der causa perante os demais condôminos que tiveram que arcar com a cota do inadimplente por meio de rateios.

Qualquer condômino que se sinta lesado, independente de aprovação em assembleia, poderá em defesa de seus interesses pessoais ingressar com uma ação na Justiça em busca de ressarcimento dos danos sofridos. Por outro lado, o condomínio tem a prerrogativa, mediante aprovação em assembleia, de contratar qualquer empresa relacionada com a sua atividade e a remunerar pelo serviço.

Seria razoável, por exemplo, a contratação de um advogado para efetuar a cobrança das cotas em atraso, além dos valores sucumbenciais. Esse profissional ajustará um percentual do resultado entre 10 e 20% a título de remuneração, uma forma plausível, embora possa onerar os adimplentes que arcaram com suas cotas em dia. O que de qualquer forma, trará uma perda no mesmo percentual ajustado com o advogado, aos condôminos adimplentes.

Cada vez mais empresas vêm trabalhando no formato de “adquirirem” a inadimplência do condomínio em troca de um deságio, se sub-rogando na cobrança dos créditos futuros. Assim, alguns advogados e investidores têm “comprado” a dívida do condomínio de unidades específicas, seja por já ter examinado a situação jurídica e ter a certeza de um ganho futuro, ou por interesse em adquirir a unidade em leilão.

Independente de qual for a razão, a forma de cessão dos direitos creditórios, embora legal, não é uma operação que se encaixa de forma fácil a simples sistemática condominial. Porém, em casos extremos poderá ser aplicada, desde que o síndico siga critérios rígidos, como a aprovação do conceito e da operação em assembleia e a elaboração do termo por intermédio de um escritório de advocacia.
*Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados
Cessão de direitos creditórios oriundos de dívida de condomínio
Fonte

Inadimplência chega a 40% em condomínios de SP com crise econômica e reajustes

Paloma Rodrigues:
Com o aumento do desemprego e do endividamento das famílias, o brasileiro se vê obrigado a optar entre quais dívidas quitar primeiro. Nesse processo, a maior vítima são os condomínios. Com a mudança no Código Civil, a multa por atraso pode ser no máximo de 2% sobre o valor do condomínio e de 1% ao mês, o que torna a rolagem da dívida barata em comparação com o cartão de crédito, cheque especial ou mesmo o empréstimo bancário, que chegam a cobrar até 10% ao mês. Com isso, alguns condomínios do estado de São Paulo já entraram na faixa de 40% de condôminos inadimplentes, muito acima dos 10% aceitáveis, segundo dados do Instituto Pró-Síndico.

O aumento da inadimplência já se reflete no custo médio dos condomínios, já que o valor devido é repartido entre os moradores pagantes, elevando as parcelas caso o prédio não tenha um fundo de reserva para essas emergências. Esse aumento se soma ao do próprio custo do condomínio, que está sendo pressionado por reajustes de tarifas, serviços e salários.

O Índice de Custos Condominiais na Região Metropolitana de São Paulo, calculado pelo Secovi-SP, apresentou aumento de 1,90% no mês de junho, a maior variação mensal do ano. De acordo com o sindicato, a forte alta também é um reflexo do reajuste de 15,30% da tarifa de água no mês de junho. De janeiro a junho, a variação dos condomínios foi de 5,18%, enquanto no mesmo período de 2014 havia sido de 0,61%. Os fortes reajustes da energia elétrica também pressionam os custos.

Como evitar o susto?
Para o condomínio estar seguro mesmo em momentos de crise, é fundamental uma previsão orçamentária que contemple momentos de alta inadimplência, diz o presidente do Instituto Pró-Síndico, Dostoiévscki Vieira. “O problema é que a previsão orçamentária não conta com uma porcentagem para atrasos, não é feito um caixa e um planejamento para momentos assim”, diz. “O morador precisa enxergar que, para que não aja sustos, a previsão orçamentária precisa ser flexibilizada.”
Ou seja, vale mais que o síndico convença seus moradores de que é preciso uma taxa maior do que sustos em momentos de crise, que comprometem a funcionalidade do prédio.

Execução do imóvel
Depois de 30 dias com o condomínio atrasado, a dívida do morador é encaminhada para a administração do prédio, que normalmente a encaminha para uma empresa de cobrança. “O ideal é que a pessoa busque antes a negociação porque, depois de a dívida ir para uma empresa de cobrança, o juro fica maior”, alerta Vieira.

As dívidas geralmente são parceladas, o que facilita o pagamento. “É importante deixar claro que a multa e os juros não poderão ser abatidos, mas normalmente é possível parcelar em até seis vezes a dívida, desde que o valor seja no mínimo a metade de um condomínio”, afirma Nilson Soares, síndico profissional que cuida de vários condomínios.
Caso não seja quitada, a dívida se torna uma ação judicial. Se o proprietário não tiver outros bens, o próprio imóvel é leiloado e o dinheiro obtido é usado para quitar o débito com o condomínio e o restante, se sobrar algo, é entregue ao proprietário.

Soares diz que a faixa média de atraso dos moradores dos condomínios que ele administra é de três meses, mas que alguns já acumulam atrasos de dois anos. A taxa considerada saudável para um condomínio é de 10% de inadimplentes, mas, entre os 12 condomínios administrados pelo síndico profissional, já há edifícios na casa dos 30% de inadimplência.

Retrato da crise econômica
Segundo ele, algumas regiões estão sofrendo mais com a situação econômica brasileira. O ABC, na Grande São Paulo, onde diversas montadoras fizeram grandes cortes ou colocaram seus funcionários em férias coletivas, é um dos mais afetados. Com isso, a inadimplência dos edifícios da região tem chegado a 40%. E a situação ainda deve demorar para melhorar: na última semana, a Mercedes-Benz afirmou que esgotou suas medidas para gerenciar a mão de obra excedente e afirmou que pode dispensar dois mil funcionários nas próximas semanas.

Síndicos profissionais
Uma saída que os condomínios estão adotando para evitar o aumento dos devedores é a contratação do síndico profissional. “Até por causa da amizade entre moradores, o síndico que é condômino não notifica [o atraso do pagamento]“, diz Soares. O síndico que notifica acaba virando inimigo, explica. “Já eu ajo de acordo com o que fala o regimento interno, a convenção e o Código Civil, não com a emoção”, completa.

Os serviços do síndico profissional variam de acordo com a demanda do condomínio. No caso de Soares, ele administra uma gama de prédios variados, que estão no ABC Paulista, São Paulo e Alphaville e variam de unidades com 48 apartamentos, até edifícios de grande porte, com 180 apartamentos.

O síndico profissional atua como um administrador do prédio, responsável pela contratação dos funcionários e pelo cumprimento das regras do prédio. Além disso, ele tem uma relação imparcial com os moradores, como a de um prestador de serviços.
Fonte: www.arenadopavini.com.br

Por que fazer Feng Shui em ambientes?

Técnica de harmonização oriental promete estimular as energias positivas de acordo com a posição dos elementos dentro de determinado local 

A harmonia dos ambientes é uma questão que envolve diversos fatores. Ocasionalmente determinado local ou cômodo da casa ou sala de trabalho apresenta-se de maneira desagradável e carregada, causando mal estar aos que convivem nestes espaços. A filósofa e especialista na Feng Shui Design, Fabiana Souza, explica que muito tem haver com a decoração a disposição dos móveis e objetos no local. 

Fabiana explica que o Feng Shui é uma técnica de harmonização oriental que visa estimular as energias positivas dos ambientes para que se possa viver de maneira mais próspera e saudável. Mas descobrir o ponto de equilíbrio energético de cada ambiente é uma tarefa complexa que envolve diversos fatores. Ocasionalmente, determinado cômodo da casa ou local de trabalho pode emanar energias desagradáveis, causando mal-estar, infortúnios e contratempos aos que ali permanecem por mais tempo. "Muitos aborrecimentos em nossa vida poderiam ser evitados com o uso de uma decoração adequada para cada espaço, conciliando a vontade da Terra com a vontade do Céu", completa.

A técnica milenar do Fung Shui trabalha com os cinco elementos da Natureza – Fogo, Terra, Metal, Água e Madeira - que, na verdade, são cinco fases de uma mesma energia: “não se trata dos elementos físicos da natureza como a gente conhece, mas de manifestações sutis de uma energia que vai mudando com o passar do tempo”, diz Fabiana.
 
Segundo a filósofa, a configuração energética dos imóveis varia de acordo com o seu período de construção e a sua localização no espaço. Tempo e Espaço, então, geram um mapa energético personalizado, no qual é possível analisar as relações dos elementos dentro de cada ambiente e prever a probabilidade de um ciclo de acontecimentos se manifestar.  Dessa maneira, potencializamos os ciclos auspiciosos e enfraquecemos os ciclos nocivos, levando em consideração, também, a data de nascimento de cada morador: “Por exemplo, em um lugar onde precisamos estimular o fogo podemos colocar o fogão, a lareira ou a churrasqueira, e onde precisamos estimular a água, podemos utilizar uma fonte ou uma piscina”, afirma.
 
A especialista também explica que as mudanças do ponto de vista da prosperidade acontecem rapidamente: “após a harmonização, a vida começa a fluir de uma maneira mais desimpedida, simples e eficaz”.  Assim, no campo financeiro, podem surgir novas oportunidades de trabalho ou fontes de renda, pois a criatividade e a capacidade de ação dos indivíduos estarão mais favorecidas.
 
Fabiana ainda salienta a importância do autoconhecimento para que o processo de harmonização do Feng Shui seja completo e profundo: “através da Astrologia Chinesa descobrimos a nossa própria constituição energética, nossas habilidades, a nossa sorte e o nosso destino”.
 
A prática do Feng Shui Tradicional não está associada a nenhuma religião em especial, embora tenha sofrido a influências das dinastias budistas e taoítas da China Antiga. Em resumo, o Feng Shui busca a essência do equilíbrio estético sutil na própria Natureza, consagrando a arquitetura humana e promovendo a boa sorte.
  
Assessoria de Imprensa: Fabiana Souza - Feng Shui Design
Jornalistas: Aline Wolff e Patrícia Jardim
Fonte:WH Comunicação Ltda.

Preço dos imóveis em 20 cidades tem queda real em 2015

Priscila Yazbek
São Paulo - A alta nos preços médios dos imóveis ficou abaixo da inflação em cada uma das 20 cidades acompanhadas pelo Índice FipeZap nos dois primeiros meses de 2015, sendo que Brasília, Florianópolis, Curitiba, Niterói e Porto Alegre tiveram queda nominal nos preços.

O Índice FipeZap acompanha os valores do metro quadrado dos imóveis usados anunciados na internet e é um dos principais indicadores da flutuação de preços do mercado imobiliário brasileiro.
Além de apresentarem variações inferiores à inflação individualmente, o preço médio das 20 cidades do índice subiu apenas 0,55% em janeiro e fevereiro, enquanto a inflação esperada para o período é de 2,32% (expectativa do IPCA, segundo o Boletim Focus do Banco Central).

Isso significa que a variação dos preços dos imóveis em 2015 foi de -1,7% em termos reais, isto é, descontando o efeito da inflação. Em outras palavras, os preços nos mercados imobiliários desse conjunto de cidades apresentaram uma queda real no acumulado de 2015.
A queda real ocorre quando o preço de um determinado item - como os imóveis, neste caso - sobe abaixo da alta generalizada dos preços, medida pelos índices inflacionários.

Variação em fevereiro e nos últimos 12 meses
O ìndice FipeZap também apresentou valorização abaixo da inflação tanto nos últimos 12 meses, quando no mês de fevereiro.
Enquanto o preço dos imóveis registrou alta de 0,17% em fevereiro, a inflação esperada para o mês, medida pelo IPCA, deve  chegar a 1,17%, de acordo com as expectativas do Boletim Focus.
De maneira semelhante, no acumulado dos últimos 12 meses, o índice subiu 5,87%, também abaixo da inflação esperada para o período, de 7,54%, segundo o Focus.

Valor médio do metro quadrado
Em fevereiro, o valor médio do metro quadrado nas 20 cidades analisadas pelo FipeZap foi de 7.482 reais.
A cidade mais cara continua sendo o Rio de Janeiro, onde o metro quadrado médio chegou a 10.650 reais no mês passado. Em seguida aparece São Paulo, com valor médio de 8.493 reais.
Os dois municípios que apresentam as menores médias foram Contagem (3.394 reais) e Goiânia (4.020 reais).
Fonte:exame.com

Participação de inquilino nas assembleias de condomínios

Rodrigo Karpat*
Antes do advento do novo Código Civil (CC), era a Lei 4591/64 que estava vigente e disciplinava os condomínios, a qual foi derrogada, e não revogada. Ou seja, o que não contrariar o novo CC continua em vigência.

O voto do inquilino nas questões ordinárias estava prevista no antigo diploma no artigo 24º, que dizia “nas decisões da assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.” (Redação dada pela Lei nº 9.267, de 1996). Porém, o novo Código Civil concede somente aos condôminos o direito a voto e participação em assembleia (artigo 1.335, III do CC).

Os condôminos são aqueles titulares que constam da matrícula/escritura do bem. Ou, quando forem tecnicamente proprietários, como no caso dos promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários. Desta forma, a relação do inquilino é com o proprietário do imóvel, e não diretamente com o condomínio no que se refere aos direitos de propriedade.

O contrato de locação transfere ao inquilino a posse do bem e os direitos de fruição, como utilização de piscina, sauna e áreas comuns, conforme regulado em Convenção. A transferência da posse também impede que o proprietário usufrua das áreas comuns enquanto a unidade estiver locada, já que este tem a propriedade, mas não está na posse do bem. Já a obrigação do pagamento do condomínio perante o edifício é do proprietário.

Caso o inquilino não pague o valor cobrado, e desde que ajustado entre as partes, o responsável pela quitação será o proprietário, que poderá ingressar com ação para cobrar os valores em aberto do locatário. E, caso não tenha sido ajustado entre estes que o inquilino está obrigado ao pagamento das despesas ordinárias do condomínio, a responsabilidade será exclusiva do proprietário (artigo 25 da Lei 8.245/91).

Assim, o novo diploma não prevê a participação de voto do locatório como previa a legislação anterior. Desta forma, fica revogado o item específico do antigo diploma, o qual permitia o voto do inquilino para questões ordinárias, uma vez que o novo prevê o voto exclusivo do proprietário ou equiparado a este. A participação do inquilino em assembleias fica restrita a concessão de procuração pelo titular do direito.

*Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados
Fonte: